תוכנית הרובעים – ללא הכרעה עדיין

תוכנית הרובעים בתל אביב

בשנים האחרונות ניתן לראות לא מעט שינויים תכנוניים שאותם הובילה עיריית תל-אביב, כאשר הבולט שבהם הוא תוכנית הרובעים אשר משפיעה על היטל ההשבחה, אשר משולם על-ידי המוכר עם מכירת הנכס שלו. 

היטל השבחה הוא תשלום חובה הדורש מבעלים של נכס לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר אישרה תוכנית מסוימת והביאה לעליית שווי הנכס שלו. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין ערב אישור התוכנית המשביחה ומכאן שמו – בגין ההשבחה שנעשתה על הנכס.

רובע 3 ורובע 4

תוכנית הרובעים שאושרה על ידי עיריית תל אביב ברובע 3 (תוכנית מס' תא/3616א – אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול ממזרח) וברובע 4 (תוכנית מס' תא/3729/א – בני דן בצפון, אבן גבירול ממערב, נתיבי איילון ודרך נמיר במזרח ורחוב שאול המלך בדרום) נועדה לאפשר פעילות של התחדשות עירונית במרכז תל אביב תוך הקלה על הליכי הרישוי ושמירה על האופי האדריכלי של תל אביב.

האם תוכנית הרובעים השביחה את הדירות והעלתה את הערך שלהן?

התוכניות אמנם מגדירות את תוספת זכויות הבניה שניתן לקבל בכל איזור ואיזור ובכך יש ודאות לתושבים וליזמים אולם בעוד שזכויות הבניה לפי תוכנית תמ"א 38 פטורות על פי החוק מהיטל השבחה, עיריית תל-אביב דורשת מבעלי דירות המגורים תשלום היטל השבחה כאשר הבעלים מוכרים את דירותיהם.

באשר לסכומי המס, הרי שמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים בגין זכויות בניה רעיוניות בלבד. רעיוניות משום שהלכה למעשה הן לא בנות מימוש בכזאת קלות – בדומה לפרויקט של תמ"א 38, על השכנים להסכים לפרויקט בניה שכזה, לבחור בעלי מקצוע ולהוציא היתר בניה, לשלם את העלויות הנדרשות, לבחור קבלן וכיו"ב.

נדמה כי באמצעות מהלך זה, ניסתה עיריית תל-אביב ליצור מסלול עוקף תמ"א 38, אשר נועדו להעשיר את קופתה שלה. יש לזכור ששווי דירות המגורים הללו לא עלה בשל תוכניות הרובעים, שכן כאשר קונה סביר בוחן שווי זכויות בדירת מגורים שנבנתה לפני 40 ו-50 שנה הוא רואה לנגד עיניו פוטנציאל כל שהוא לתוספת זכויות מכח תמ"א 38 וזאת ללא קשר לתוכנית הרובעים.

מאות רבות של מוכרי דירות נאבקים בדרישות הללו של עיריית תל אביב בהליכים משפטיים ומחכים להכרעה משפטית.

הכרעה כזו יכול להיות והתקבלה בינואר 2024 כאשר בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קבע כי אין לגבות היטל השבחה בגין תוכנית הרובעים מבלי להתחשב בעליית ערך של הנכסים עקב תוכנית תמ"א 38. בית המשפט קבע, בפסק דין נקודתי בעניין שמואל לויתן ולגבי בית ברח' יהואש בתל אביב.

אמנם הפסיקה היא ספציפית לעניינו של שמואל, אך עשויה להיות לה משמעות אדירה עבור מאות ואלפי בעלי נכסים שמחכים להכרעה בעניינם וטוענים כי לתוכנית הרובעים לא הייתה כל השפעה בעניינם; היא לא השביחה את הנכסים שלהם; הם לא גילמו את "ההשבחה" במחיר המכירה; ולכן אם לא צריכים לשלם מס על "השבחה" שלא קרתה.

עם זאת, כדאי לזכור כי לא מדובר בסוף פסוק. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב ככל הנראה תגיש ערעור לבית המשפט העליון ונותר רק לראות האם בית המשפט העליון ישנה את החלטתו או קביעותיו של בית המשפט המחוזי בתל אביב.