תמ"א 38 – היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שבעל נכס נדרש לשלם לרשות המקומית בנסיבות בהן שווי הנכס שבבעלותו עולה בעקבות פעולות תכנון שביצעה העירייה או המועצה –  למשל עקב אישור תכנית בניה חדשה המעניקה זכויות בנייה ומאפשרת הוצאת היתר בניה לבנייה נוספת, או למשל אם הותר שימוש חורג בנכס – נכס מסחרי שהותר שימוש למגורים ועוד.

לעיתים החוק מעניק פטור מתשלום היטל זה משיקולים שונים. כך למשל, כדי לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידת אדמה, חוק התכנון והבניה מעניק פטור מהיטל השבחה במקרים בהם שווי הקרקע עלה עקב קבלת היתר בניה מכח תמ"א 38.

מאחר שבמציאות, לא אחת, חולף זמן רב בין השלב בו ניתן אישור לתוכנית לפרוייקט תמ"א 38; לבין השלב בו אושרה בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38; כמו גם חלוף הזמן שבין אישור בקשת ההיתר לבין קבלת היתר הבניה בפועל – התעוררה השאלה, מהו המועד בו קמה הלכה למעשה חבות בהיטל השבחה? – וכפועל יוצא – מהו המועד בו ניתן פטור מהיטל השבחה בנסיבות שבהן ממומשות זכויות במקרקעין מכוח תמ"א 38?

היטל השבחה גם אם הפרויקט לא יצא לפועל?

אי הבהירות ביחס למועד המדויק בו קמה חבות בהיטל השבחה כמו גם הפטור מהיטל זה, יצרה מצבים אבסורדיים כגון מקרה בו אושרה תמ"א 38, אך בסופו של דבר לא ניתן היתר בניה – ובין לבין חויב בעל הנכס בעת מכירתו בהיטל השבחה, אף שבפועל שווי הנכס נותר על כנו היות שפרוייקט התמ"א לא יצא לפועל.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים דן בסוגיות אלו במסגרת עתירה מנהלית שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים.

בית המשפט קבע כי המועד, בו קמה חבות בהיטל השבחה עקב תמ"א 38, חל עם מתן היתר הבניה. משום שרק אז נוצרת ההתעשרות בפועל. בהתאם, במועד מתן היתר הבניה, אף מתגבש הפטור מתשלומו של היטל ההשבחה. זהו אף המועד שבו מתגבשת הפגיעה במקרקעין, אשר עשויה בנסיבות מתאימות לזכות בעל מקרקעין בפיצויים מכוח סעיף 197 בחוק התכנון והבניה.

השופטת הדגישה כי כל עוד לא ניתן היתר בניה בפועל מכוח תמ"א 38 – אפילו אם כבר אושרה הבקשה להיתר בניה – אין ודאות מוחלטת שאמנם יקוימו תנאי ההיתר והוא אכן יינתן בפועל. לפיכך, גם אישור בקשה להיתר בניה אינו בגדר תכנית משביחה המקימה חבות בהיטל השבחה וממילא שגם לא פטור בגין היטל זה. זאת, למרות קיומו של פוטנציאל ממשי להשבחת המקרקעין כבר בשלב אישור הבקשה להיתר.

בית המשפט ציין כי תמ"א 38 היא כמו תוכנית המרחפת מעל כל שטח המדינה, ועצם חקיקתה היא לא אירוע המחייב במס, אלא רק כאשר מתקיים אירוע מסוים שמוציא את התמ"א מהכח אל הפועל, כלומר קבלת היתר בניה.

השופטת הדגישה במפורש כי גם אם אישור בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 כשלעצמו בוודאות השביח את המקרקעין והעלה את שווים, אין בכך כדי להקים חבות בהיטל השבחה במקרה של מימוש המקרקעין בדרך של מכר.

(להרחבה קראו עתירה מנהלית מס' 50567-7-21 ועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' הבית ברחוב שמעוני 36 בע"מ ואחרים)