רכישת דירה בקבוצת רכישה

מדריך אודות קבוצות רכישה וקניית דירה במסגרת קבוצה

כיום בישראל ישנן מספר אפשרויות באמצעותם ניתן לרכוש דירת מגורים הנבנית יש מאין.

א. עסקת רכישת הדירה המסורתית – יזם רוכש קרקע, בונה עליה בניין ומוכר דירות לרוכשים שונים.

ב. אדם פרטי רוכש קרקע ובונה עליה את ביתו, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות קבלן שהוא שוכר את שירותיו.

קבוצת רכישה היא מעין הכלאה של שתי האפשרויות –  קבוצת רכישה היא אגד של אנשים הרוכשים קרקע יחדיו ולאחר מכן מקימים יחד את הדירות שלהם בבנייה עצמית.

מטרות התארגנות כקבוצה

ההתארגנות המשותפת לרכישת זכויות באמצעות קבוצת רכישה נועדה לשרת מספר מטרות. לעתים המטרה העיקרית היא הרצון של קבוצה הומוגנית להתגורר באותו מקום ולשתף פעולה בהקמת המבנים, כך שניתן יהיה להתאים את הבנייה למאפיינים ולצרכים המיוחדים של חברי הקבוצה. למשל, ניתן למצוא התארגנויות של קבוצות רכישה בעלות רקע דתי משותף או רקע חברתי דומה, קבוצות של רוכשים ממקומות עבודה משותפים ועוד.

יתרונות של קבוצות רכישה

להתארגנות חברים בקבוצת רכישה מספר יתרונות, שבעיקרם הם יתרונות כלכליים. רכישת זכויות בקבוצה נועדה גם כדי לנצל את כוחה של הקבוצה להתקשרויות עם נותנים שירותים בהנחה, וכך ניתן להוזיל גם עלויות בניה ועלויות מימון ממוסדות פיננסיים וכיוצא בזה.

בהשוואה בין רכישת דירה מקבלן לרכישה באמצעות קבוצת רכישה, ברכישה באמצעות קבוצה נחסכות הוצאות המימון של הקבלן, הוצאות הפרסום והשיווק, חיסכון ברווח היזמי ועוד.

גורם מארגן

כיום, רוב קבוצות הרכישה מתבססות על “גורם מארגן” שיוזם את הקמת הקבוצה ופועל לגבש את חברי הקבוצה ולהוציא את הפרויקט לפועל בתמורה לשכר.

איתור הקרקע – השלב הראשון

השלב הראשון בפרויקט של קבוצת הרכישה הוא איתור הקרקע שנעשה באחת משתי דרכים – 

(א) הגורם המארגן מאתר את הקרקע ומגיע להסכמות עם הבעלים של הקרקע עד שיגבש קבוצת רכישה – בינתיים הגורם המארגן והבעלים חותמים על הסכם אופציה במסגרתו רוכש הגורם המארגן אופציה לרכוש את הקרקע תוך פרק זמן עליו הסכימו הצדדים. אם יצליח הגורם המארגן לארגן את הקבוצה, היא תחתום על חוזה רכישה עם הבעלים ואם לא, הוא יצטרך לשלם פיצוי לבעלים של הקרקע.

(ב) רק לאחר שמתארגנת הקבוצה, פועלים חברי הקבוצה לאתר את הקרקע – זו יכולה להיות קרקע של המדינה שמוצעת למכירה במכרז או קרקע פרטית. בדרך כלל חברי הקבוצה פונים לאיש מקצוע בכדי לבחון את האפשרויות לבנות על הקרקע ופונות לאיש מקצוע שיכין דו”ח כלכלי שאומד את כל עלויות הפרויקט על שלביו השונים.

כיום, רוב קבוצות הרכישה הפועלות הן קבוצות גדולות, והגורם המארגן משתמש בחברות יזמיות שישווקו את הפרויקט ויחתימו מראש את חברי הקבוצה על “בקשה להצטרף לקבוצת רכישה”, בה מצהירים המבקשים כי הם מעוניינים להצטרף לקבוצה ומתחייבים לחתום על הסכם שיתוף, כאשר חתימה על הסכם השיתוף מלווה בדרך כלל בתשלום “דמי רצינות” או “דמי השתתפות”.

הסכם השיתוף

לאחר גיבוש הקבוצה נדרשים חברי הקבוצה לחתום על שני הסכמים: הסכם לרכישת הקרקע והסכם שיתוף.

הסכם השיתוף נחתם בין כלל חברי הקבוצה ואחראי על הסדרת כל ההתחייבויות של חברי הקבוצה. הסכם גם אמור להסדיר את ההתנהלות בתוך הקבוצה בכדי להגיע לסיום הפרויקט – לקבוע את התמורה שצפוי כל חבר קבוצה לקבל, לקבוע הוראות בנוגע לאופן קבלת ההחלטות בקבוצה, לקבוע מיהם בעלי התפקידים ומהם סמכויותיהם, בחירת אנשי המקצוע (אדריכל, רואה חשבון, קבלן, מנהל הנדסי, יועץ משפטי), נושאים פיננסיים, התחייבות החברים ועוד.

הסכם לרכישת הקרקע

הסכם רכישת הקרקע נחתם בין חברי הקבוצה לבין הבעלים של הקרקע, כאשר כל חבר קבוצה רוכש את חלקו היחסי בקרקע, בהתאם להסכם השיתוף. ברוב המקרים, לאחר רכישת הקרקע נרשמת במרשם המקרקעין הרלוונטי הבעלות של חברי הקבוצה או הערת אזהרה לטובתם.

סיכונים בקבוצת רכישה

בקבוצת רכישה האחריות למימוש הפרויקט מונחת על כתפי כל אחד ואחד מחברי הקבוצה. כל אחד מהם הוא למעשה יזם והוא נוטל על עצמו את הסיכונים והסיכויים בדרך למטרה – קבלת דירה בנויה ומוגמרת כאשר אין גורם שמתחייב כי הפרויקט יסתיים ומתי הוא יסתיים ומה תהיה עלותו הסופית.

מיסוי

משנת 2011 רואים בחברי הקבוצה כמי שרכשו דירת מגורים, ולכן כל אחד מהרוכשים מחויב במס על הדירה לפי מדרגות מס של דירת מגורים, בהתאם לסך כל התמורות והעלויות בהם נשא עבור קבלת דירה בנויה וגמורה.