השקעות נדל"ן בחו"ל – חובת נאמנות

 

פסק דין מעניין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב מלמד על החובות המוטלות על חברות ישראליות המנהלות או יוזמות או משווקות אפשרויות של השקעה בנדל"ן מחוץ לגבולות ישראל.

 

כזכור, הימים של תחילת שנות ה-2000 סימנו את רומניה כיעד כלכלי בתהליך צמיחה בתחום הנדל"ן. יזמים רבים החלו לקדם מיזמי נדל"ן ברחבי רומניה, בין היתר באמצעות רכישת קרקעות חקלאיות ושינוי הייעוד למגורים ולאחר שינויי הייעוד למוכרן לכל המרבה במחיר.

 

רונן הר נוף התקשר עם זוג אחים, תושבי ישראל, המתמחים בהשקעות בתחום הנדל"ן ברומניה. והעביר להם ולחברה שהייתה בבעלותם ברומניה כספים בסך 1.2 מיליון דולר ללא כל הסכם בכתב ומבלי שמשמעות ההשקעה הוגדרה והוסברה לו.   

 

רונן לא טרח לעגן השקעה בהסכם, אשר היה אמור להסדיר את מהות העסקה, הבטחונות להשקעתו, אופן קבלת הכסף בחזרה וכדומה. במסגרת גיוס הכספים של החברה, פיזרו נציגי החברה "הבטחות" להחזרת כספים מהירה לצד רווחים מובטחים.

 

בית המשפט קבע כי נציגי החברה, אנשי עסקים המנוסים בתחום הנדל"ן, ידעו ואף היו צריכים לדעת כי השקעה בנדל"ן יכולה להיות רווחית ביותר אך יכולה גם להיות הפסדית – ומחובתם להזהיר את המשקיעים, אשר מסרו את מיטב כספם בידיהם, באשר לסיכונים הקיימים בהשקעה כזו.

 

לדברי בית המשפט, על החברה שעסקה בגיוס כספים ממשקיעים תמימים מוטלת החובה להסדיר את ההשקעות בהסכמים מפורטים המסדירים את מהות ההשקעה.

 

תרמית?

 

המשקיע, רונן, טען כנגד החברה כי נעשתה כנגדו תרמית בעסקה או לחילופין הטעיה או מצג שווא או רשלנות, המצדיקה את ביטול הסכם ההשקעה. זאת, משום שהחברה ונציגיה הציגו תוכנית עסקית שבה מחיר רכישת הקרקע לא תאם את מחיר הרכישה בפועל והם גרפו רווחים כבר בהתחלה, בעת רכישת הקרקע לבניה, חרף העובדה כי הציגו שאת שכרם יגבו רק בשלב מכירת הקרקעות, כפועל יוצא מהתשואה הכללית שתתקבל.

 

חמישה יסודות נדרשים בכדי לבסס את עוולת התרמית כהגדרתה בפקודת הנזיקין: (א) היצג כוזב של עובדה (ב) היעדר אמונה באמיתות ההיצג (ג) כוונה שהתובע יוטעה על-ידי ההיצג ויפעל בהסתמך עליו (ד) התובע הוטעה ופעל על סמך טעותו (ה) התובע סבל נזק ממוני עקב פעולתו על סמך ההיצג.

 

בית המשפט קבע במקרה זה כי הוא לא שוכנע שהתנהלות החברה ונציגיה בכל הקשור לתוכנית העסקית נגועה במעשי מרמה או מצג שווא כלפי המשקיעים.

 

חובת נאמנות של החברה היזמית

 

הכספים הועברו לידי החברה ונציגיה בכדי שהם ינהלו השקעות ברומניה ומשכך הם חבים חובת נאמנות כלפי המשקיעים. מכוח חוק הנאמנות, בין אם קיים הסכם בכתב ובין בהיעדרו, הנאמן חייב להחזיק או לפעול בנכס לטובת הנהנה, כאשר הנאמנות נוצרת עם יצירת הזיקה של הנאמן לנכס.

 

בית המשפט קבע כי במקרה זה החברה ונציגיה הפרה את חובת הנאמנות בניהול ההשקעה, הבאה לידי ביטוי בהיעדר כל שקיפות אודות ההשקעה על דרך של מסירת מידע ודיווח שוטף על ענייני הנאמנות, ובכך הם הפרו את הוראות סעיף 7 לחוק הנאמנות. החברה ונציגיה לא מסרו מידע ודיווח שוטף, שקוף ועדכני למשקיעים לכל משך ההשקעה.

 

הטעיה – מצג כוזב

 

בית המשפט קבע כי התנהלות החברה ונציגיה מול רונן ויתר המשקיעים הייתה נגועה במצגי שווא, הטעיה ורשלנות, כשעל בסיס כל אחד מהם מצדיקה את ביטול הסכם ההשקעה.

 

החברה לא ניהלה את עסקי השקעתה בנדל"ן בצורה שקופה ומסודרת, המשקיעים לא הוחתמו על הסכמי השקעה המסדירים את תנאי ההתקשרות. לא הוסבר למשקיעים על מבנה ההשקעה וכיצד מנהלים את ההשקעות או למה הכסף מחליף ידיים ועובר לחברות אחרות.

 

התנהלות החברה עם כספי המשקיעים מעידה כי הם לא נזהרו בכספי המשקיעים, לא העניקו מניות למשקיעים בחברות בהן הושקעו הכספים או בחברות ייעודיות ובכך הפרו את חובת הנאמנות שלהם כלפי התובע, רונן.

 

החברה ונציגיה טענו כי המשקיע (התובע) כי גילה אדישות לגבי מהות ההשקעה בנדל"ן ומעולם לא ביקש מסמכים או מידע על הכספים שהושקעו ברכישת הקרקעות מהחקלאים וגם לא פרטים באשר לתוכנית ההשקעה שהוצגה בפני המשקיעים. בית המשפט קבע כי אין בהתנהלותו הרשלנית של התובע כדי לגרוע מהחובה של החברה לנהוג בשקיפות, בתום לב וביושר כלפי המשקיעים. כלומר, גם אם נפל לידי החברה משקיע תמים הנותן אמון מוחלט ועיוור בחברה, חובתה של החברה היא להסדיר את ההשקעות באמצעות הסכמים מסודרים ולייצר שקיפות מוחלטת באמצעות מסירת דיווחים שוטפים ואמינים לגבי ההשקעה.

 

בית המשפט קבע כי התובע זכאי לבטל את הסכמי ההשקעה עם החברה עקב הטעיה, רשלנות, מצג שווא והפרת חובת נאמנות ולכספי השקעתו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק אך ללא כל רכיב פיצוי או ריבית חריגה. בית המשפט קבע כי על הנתבעים להשיב לתובע כ-3.1 מיליון ₪.

 

(להרחבה קראו – ת"א 43431-08-15 הר נוף נ' שמואלי ואח')