פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בדצמבר 2019 קובע כי חברי מושב שהשתמשו בנחלות שלא לשימוש חקלאי – בנו מבנים ללא היתר והשתמשו לפעילות עסקית – יידרשו להחזיר את הנחלות חזרה למדינה ולשלם פיצויים לרשות מקרקעי ישראל בהתאם לרווח היזמי שביצעו ולא רק 6% לשנה משווי המקרקעין – דמי שימוש בסך של 7 מיליון ₪.
מה דינו של חבר מושב שעשה במשך שנים ארוכות שימוש מסחרי אסור בהיקף נרחב מאד בקרקע חקלאית שבבעלות המדינה, תוך ניצול המחיר הנמוך שנקבע עבור שימוש באותה קרקע – לטובת הפקת רווחים אישיים?
יצחק ועמליה קלקודה הם חברים באגודה שיתופית כפר טרומן. בהתאם להסכם המשבצת בין רשות מקרקעי ישראל לאגודת המושב, הקרקע מושכרת לאגודה, אשר רשאית להקצות נחלות לחבריה. הסכם המשבצת אוסר על ביצוע שימושים החורגים מחקלאות ואוסר על השכרה לצדדים שלישיים. ההסכם גם קובע כי אם הופרה ההתחייבות לנצל את הקרקע לצרכים של חקלאות בלבד, רשאית רשות מקרקעי ישראל לבטל את ההסכם ולהחזיר אליה את הקרקע מבלי שתידרש לשלם כל פיצוי לאגודה או למי מחברי האגודה שהשתמש בקרקע.
משפחת קלקודה הייתה הבעלים של רפת במושב כפר טרומן. בעקבות אסדרת ענף משק החלב בשנת 1992 נקלעה משפחת קלקודה לקשיים כלכליים, ונאלצה להפסיק לייצר חלב ולמכור את עדר הפרות שברשותה ואת ציוד החליבה שהיה בבעלותה. ככל הנראה מאותה תקופה החלו להיבנות מבנים בלתי חוקיים ובוצעו בהם שימושים חורגים שונים שאינם לשם חקלאות כדוגמת הפעלת צימרים לאירוח קצר טווח, חניון והפעלת שירותי הסעה לשדה התעופה, שימוש במכולות לאחסנה ועוד.
רשות מקרקעי ישראל טענה כי מדובר בניצול לרעה ושימוש בלתי חוקי במשאבים ציבוריים, כאשר הפעילות נעשתה ללא קבלת הסכמה מצדה ומהווה הפרה יסודית של ההסכם. רמ"י דרשה כי משפחת קלקודה תשיב לה את הנחלות ותשלם דמי שימוש ראויים בהתאם לרווחים אשר הופקו ולא לפי שווי דמי שימוש של קרקע חקלאית. העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בלוד.
משפחת קלקודה טענה כי מדובר בתביעה חריגה וקיצונית אשר מפלה אותם לרעה ביחס לאלפי המתיישבים המבצעים שימושים חורגים בנחלות המדינה. הם טענו כי השימוש החורג היה נדרש לאור הקריסה הכלכלית של המשק והחובות האדירים אליהם נקלעו כתוצאה מהרפורמה שבוצעה במשק החלב ומהימנעות הרשויות מהסדרת פעילות לא חקלאית בנחלות. כמו כן, טענו בני הזוג קלקודה כי מעמדם הוא של חוכרים לדורות ולרשות מקרקעי ישראל אין שום זכות להפקיע את זכויות הנחלות המוחזקות על ידם, אשר נרכשו במיטב כספם.
השבת הקרקעות למדינה
בית המשפט קבע כי המדינה היא הבעלים של הקרקעות ובסמכותה לקחת אותן חזרה. היות ומשפ' קלקודה הפרה את חובותיה והתחייבויותיה על פי ההסכם, ומאחר שזכות החכירה של הקרקע מותנית בקיום ההתחייבויות, רשאית רמ"י לבטל את ההסכם ולדרוש השבה של הנחלות. לדעת בית המשפט, התנהגותה של משפ' קלקודה הייתה הפקרות, הם הציבו מבנים רבים על הקרקעות למטרות השכרה, ללא כל רשות והסכמה של רמ"י. בית המשפט קבע כי לאור ההפרה של משפ' קלקודה את מטרת ההסכם, הם איבדו את זכותם להחזיק בנחלות והן יוחזרו למדינה.
דמי שימוש
דמי השימוש מהווים מעין "דמי שכירות" שעל המחזיק לשלם לבעלים בעבור תקופת החזקתו בקרקע. גובה "דמי השכירות" מחושב על יסוד שיעור התשואה השנתית אותה יכלה להפיק רמ"י מהמקרקעין בתקופת השימוש. רמ"י דרשה 6% משווי הנחלות ומשפ' קלקודה טענה כי יש לחשב את התשואה לפי שיעור של 5% בשנה, כפי שרמ"י נוהגת לגבות מחוכרי נחלות בעסקאות חקלאיות. עם זאת, קיימת החלטת רמ"י כי על דמי השימוש יתווסף תשלום נוסף שהוא קנס המתבטא בתוספת של 1% מערך הקרקע.
בשומת שווי המקרקעין, כללה רמ"י גם מרכיב של רווח יזמי, שהוא לטענתה – ההפרש בין שווי הנכס כבנוי לבין סכום עלות ההקמה ומרכיב הקרקע עליה נבנה, והוא מבטא את התמורה שדורש לעצמו היזם עבור הסיכון שהוא נוטל על עצמו, הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבודת כפיו האישית.
בית המשפט קבע כי רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל בשטחה, ושווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי.
בית המשפט קבע כי על משפ' קלקודה להשיב את הנחלות למדינה, לשלם דמי שימוש ראויים בסך של 7 מיליון ₪ ו-100,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין הוצאות משפט.
(ת.א. 37802-10-13 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' יצחק קלקודה ואח')
