מו"מ לקניית מקרקעין או הסכם מחייב?

המוכרים רצו למכור את ביתם והציעו אותו למכירה – בין בעצמם ובין באמצעות מתווך. הקונים היו מעוניינים לרכוש את ביתם ובין הצדדים התנהל משא ומתן, ואף הוחלפו טיוטות בין עורכי הדין של הצדדים ולאחר זמן מה קבעו הצדדים מועד לחתום על חוזה.

ערב החתימה, הודיעו המוכרים כי החליטו שלא להתקשר עמם בהסכם המכר, וכי החליטו למכור את הדירה לקונים אחרים. האם השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב למכירת הדירה אשר אותו הפרו המוכרים ומשכך חייבים הם בפיצוי לקונים? האם ניהלו המוכרים משא ומתן בחוסר תום לב היות וניהלו משא ומתן מקביל עם קונים נוספים מאחורי גבם? או שמא המוכרים ניהלו משא ומתן בתום לב מוחלט ופרשו ממנו גם בתום לב.

מקרים כאלו קורים לא אחת בשוק הדירות בישראל, והשאלה המרכזית היא מתי ייקבע כי בין שני צדדים, אשר לא נחתם ביניהם הסכם סופי ומחייב לביצוע עסקה במקרקעין, השתכלל הסכם מחייב.

על שאלה זו להיבחן בשני צירים נפרדים.

הציר הראשון – בחינה האם המסמך אליו הגיעו הצדדים עונה על הדרישות להשתכללות הסכם לביצוע עסקה במקרקעין: גמירת דעת ומסוימות כמתחייב מהוראות חוק החוזים – פנייה של אדם לחברו היא בגדר הצעה אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת מספיק כדי אפשרות לכרות את החוזה באמצעות קבלת ההצעה – וכן דרישת הכתב בהתאם להוראות חוק המקרקעין. בהקשר זה, נקבע כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים, למשל שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, הוצאות ומסים ועוד.

הציר השני – בחינת הסיבה שלא נחתם בין הצדדים הסכם סופי ורשמי. אם הסיבה לאי חתימה על הסכם היא התנהגות חסרת תום לב של אחד הצדדים, ייתכן וניתן יהיה, במקרים החריגים המתאימים לכך – לראות את הצד שפעל בחוסר תום לב כאילו חתם על ההסכם.

בחינת הציר הראשון

פסיקת בתי המשפט בישראל קבעה כי השאלה מתי מסמך מהווה הסכם מחייב בפני עצמו ומתי הוא מהווה רק שלב ביניים במשא ומתן נבחנת על-פי נסיבות העניין, כאשר יש לבחון אם המסמך מעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה והאם הוא מסוים מספיק. המבחן לגמירת הדעת של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, כדוגמת התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכל את תוכן המסמך עצמו.

כמו כן, יש לבחון האם מתקיימת דרישת הכתב, ובתי המשפט פסקו ככלל כי דרישת הכתב מתקיימת אם מתקיים התנאי של מסוימות. במהלך השנים, בתי המשפט אף ריככו את דרישת המסוימות ובמידה רבה אף את דרישת הכתב ואף נפסק כי אין הכרח שהמסמך יהיה חתום.

יחד עם זאת, כאשר גילו הצדדים באופן ברור את דעתם כי החתימה היא תנאי להתחייבות שלהם זה כלפי זה, קבעו בדרך כלל בתי המשפט כי יש לתת תוקף להסכמה זו של הצדדים, ואין לחייב אותם להסכם שלא חתמו עליו.

בחינת הציר השני

חוק החוזים קובע כי במשא ומתן לקראת כריתת חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, וכי צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו.

משמעות הדבר היא כי מי שמנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה יפעל באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד האחר. תום הלב לא מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של הצד השני על פני האינטרסים שלו, אלא על ההנחה של פעולה בהגינות ושיתוף פעולה עם הצד השני.

בשורה של מקרים קבעו בתי המשפט כי יש להעניק לצד הנפגע פיצויים בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב. באשר לניהול משא ומתן מקביל, נקבע כי מדובר בעניין לגיטימי אם הדבר נעשה תוך יידוע הצד השני וכאשר נעשה בשקיפות.

בחלק מהמקרים נקבע כי פרישה ממשא ומתן, ברגע האחרון, בשל קבלת הצעה גבוהה יותר, עולה כדי חוסר תום לב אולם לעתים נקבע כי עצם העדפת הצעה גבוהה יותר, כשלעצמה, אינה מהווה חוסר תום לב וכי הרצון להשיא רווחים הוא טבעי ולגיטימי (למשל בתיק מס' 59537/06 צדוק נ' נחום משנת 2008 וכן בתיק אזרחי מס' 19463/11/09 הראל נ' שאנן משנת 2011).

בית המשפט העליון קבע כי נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה כל עוד לא הביע את גמירת דעתו המלאה להתחייב בחוזה. לפיכך, ככלל, כל עוד הפרישה מן המשא ומתן מונחית על-ידי שיקולים ענייניים, אין לומר כי נעשתה שלא בתום לב (כך בערעור אזרחי מס' 921/91 אזערי נ' עיזבון לווינברג משנת 1993).