זכות ההמלצה בהרחבות

בדצמבר 1995 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה שעסקה בהרחבות שטחי מגורים ביישובים חקלאיים, כאשר ההרחבה ושינוי הייעוד מתבצעים ביוזמת האגודה השיתופית. ההחלטה נועדה לחזק את הישובים החקלאיים על-ידי תוספת אוכלוסייה צעירה כאשר ההחלטה נתנה לישובים הטבה כלכלית, בדמות הפחתת דמי החכירה, ואפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי האגודה, לחכור את המגרשים שהורחבו, ללא מכרז ובהנחה משמעותית ממחיר השוק.

בעקבות ההחלטה, נוצר פער בין מחיר השוק שאנשים היו מוכנים לשלם עבור הזכות לחכור מגרש בהרחבה לבין המחיר המופחת שרשות מקרקעי ישראל נכונה הייתה להסתפק בו. פער השוק הזה הוביל לכך שלעתים ניצלו אגודות שיתופיות את סמכותן להמליץ על מועמדים לחכירת מגרשים בתחומן, לא למטרה שלשמה ניתנה, אלא כדי לסייע בפתרון בעיות כלכליות של הישובים, בדרך של מכירת הזכויות בתחומי ההרחבה.

על רקע תופעה של גביית תשלום ממועמדים, על-ידי האגודה השיתופית או מי מטעמה שהורשה להמליץ על מועד, פרסם היועץ המשפטי לממשלה בשנת 1999 הנחיה, ובעקבות הוראה של מינהל מקרקעי ישראל, כי האגודה לא תהיה רשאית לקבוע תשלום כספי שישולם לה או למי מטעמה כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד. כמו כן נקבע כי האגודה לא תהיה רשאית לקבוע כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד, חובת התקשרות של המועמד עם גורם כלשהו המוכתב על ידיה.

מושב נחלה

במאי 2020 החליט בית המשפט המחוזי בלוד בתביעה שהוגשה נגד מושב נחלה שנמצא ליד צומת סגולה וכן נגד החברה שעסקה בשיווק מגרשים בהרחבה בישוב.

התובעים הגישו תביעה על סך של כמעט 3.5 מיליון ₪ שנאלצו לשלם לחברה ששיווקה את המגרשים והם לטענתם כספים אסורים ששולמו מעבר לדמי הפיתוח שהיו מותרים בגבייה.

"כספים אסורים"

כספים אסורים הוא כינוי לכספים שגבו אגודות חקלאיות או מי מטעמן כתנאי להמלצת האגודות להקצאת מגרשי מגורים בהרחבות הישובים. משמע, כל סכום כסף מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, שנגבה מהמומלצים על-ידי האגודה השיתופית או מי מטעמה, והכרוך עם המלצת האגודה לרשות מקרקעי ישראל על המשתכן, הוא בגדר "כספים אסורים".

התובעים נדרשו לשלם לחברה שמשווקת את הקרקעות מאות אלפי שקלים "בגין מכלול שירותים לרכישת המגרש המשותף", ובכלל זה עבור ייעוץ מקצועי וליווי בתהליך הרכישה, סיוע וארגון משכנתאות, עבודות פיתוח, טיפול בחתימת חוזי פיתוח וחכירה, טיפול ברישום הזכויות ועוד.

בית המשפט השתכנע כי כל אותם הסכמים שנחתמו בין החברה המשווקת לבין התובעים שימשו כלי לגביית כספים אסורים מהתובעים.

החברה המשווקת – בלעדיות על המגרשים

כל התובעים פנו באופן עצמאי ונפרד והתעניינו ברכישת מגרש בהרחבת המושב נחלה. כולם הופנו לחברה המשווקת ונדרשו לחתום על הסכם השירותים כאשר עבור כולם נוצר הרושם כי הדרך לרכישת מגרש בהרחבה עוברת דרך החברה. בתוך החברה היה עובד אשר מילא גם תפקידים שונים מטעם האגודה ונתן המלצות לרמ"י על המשתכנים.

האגודה אינה יכולה להתנער מאחריות

בית המשפט קבע כי גם לאגודה יש אחריות בעניין זה. האגודה מחזיקה במקרקעי משבצת המושב על פי חוזה משולש מתחדש ומעמד האגודה במקרקעין הוא מעמד של בר רשות. לאגודה ניתנה הזכות להמליץ על מועמדים מטעמה לחכירת מגרשים בהרחבה. גם אם בפועל נתנה האגודה את כח ההמלצה לאחר, אותו אחר נכנס בנעליה, והוא בבחינת "מי מטעמה" לעניין זכות ההמלצה. לכן, הדגיש בית המשפט כי אין לפטור את האגודה מאחריותה לגביית כספים על-ידי "מי מטעמה".

האגודה טענה בבית המשפט כי החברה המשווקת הסדירה את חובם הפרטי של חברי האגודה בעלי זכות ההמלצה לבנק הפועלים, ובתמורה קיבלו את זכות ההמלצה של אותם חברים. החברת המשווקת טענה כי המגרשים היו מעוקלים, ותנאי להצגת מומלצים היה תשלום חובות המשקים ושחרור המגרשים מהעיקולים שרבצו עליהם. בית המשפט לא השתכנע שכך היה, אבל גם אם כן, ותמורת תשלום קיבלה החברה המשווקת את זכות ההמלצה לרשות מקרקעי ישראל, אז מדובר בסחר בזכות ההמלצה לכל דבר ועניין.

בית המשפט קבע כי התשלום שנגבה מהתובעים לא נגבה עבור אי אילו שירותים שסופקו להם, והם מלמדים על מלאכותיות ההסכם למתן שירותים ומעידים על "כספים אסורים".

הוחלט לקבל את התביעה וכי על האגודה והחברה המשווקת להחזיר את הכספים ששולמו ביתר ולשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

(תא (מרכז) 18225-07-13 אסף כהן ואח' נ' נחלה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח')