פטור ממס שבח – 18 חודשים

מס שבח מקרקעין הוא מס שהמדינה מטילה על מוכרי נדל"ן בגין הרווח שעשו כתוצאה ממכירת הנדל"ן. החוק מטיל מס רק על הרווח שנוצר למוכר כתוצאה מהמכירה, וכאשר אין רווח – אין חיוב במס.

חוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ממס שבח לבעלים של דירת מגורים יחידה המוכרים אותה ברווח וזאת עד למדרגה של 4.5 מיליון ₪. הפטור ממס שבח מותנה במספר תנאים בחוק, אבל אם הם מתקיימים זכאי המוכר ליהנות מפטור ממס שבח בגין דירתו היחידה.

החוק מאפשר לאדם לנצל את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, גם אם יש לו, בנוסף על אותה דירה, דירת מגורים נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הוראה זו נועדה לאפשר לאדם לרכוש דירה חליפית ככלל למגוריו, ולאפשר לו שהות של שנה וחצי למכור את דירתו הקיימת. כמובן שאין הכרח למגורים בדירות הללו, אך זהו הרציונאל – כי לא מדובר במשקיעים אלא באנשים שמוכרים את ביתם ועוברים לבית חדש.

לרשות המסים הגיע מקרה ובו בשנת 2011 נרכשה דירת מגורים כחלק מקבוצת רכישה. בשנת 2019 התקבל טופס 4 לפרויקט והדירה אוכלסה – זוהי הדירה הראשונה של הזוג.

בשנת 2017 נרכשה קרקע והזוג חתם על הסכם עם קבלן לקבלת שירותי בנייה. טופס 4 צפוי להתקבל לבית אותו הם בונים מתי שהוא בשנת 2021 – זו תהיה הדירה השנייה של הזוג.

השאלה – ממתי נספרים ה-18 חודשים שעל המוכרים למכור את דירתם הראשונה – מקבוצת הרכישה – בכדי ליהנות מפטור ממס שבח? האם 18 חודשים משנת 2017 בו רכשו את הקרקע או משנת 2021 שבה יתקבל טופס 4 לדירתם השנייה והיא תהיה בנויה וראויה למגורים?

הגדרת "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין כוללת דירת מגורים שבנייתה הסתיימה.

לפי עמדת רשות המסים, דירה שנרכשה "על הנייר" לא תיכנס להגדרה זו, ולא תיחשב במקרה הזה לדירת מגורים נוספת עד לסיום בנייתה. כך, לגבי דירה שנבנית באופן עצמי וכך לגבי דירה שנקנית "על הנייר" מקבלן. לפיכך, קבעה רשות המסים כי התקופה של 18 החודשים תתחיל מיום סיום בנייתה של הדירה השנייה (היא הדירה החליפית).

(החלטת מיסוי 8838/21)