חוזה שכירות והפעלת עסק ללא רישיון

רישיון עסק הוא היתר מטעם רשות מוסמכת, המהווה תנאי להפעלתו של העסק. מטרת רישיון העסק היא להבטיח כי ננקטו כל האמצעים הנחוצים להפעלתו התקינה והבטוחה של העסק, בהתאם לכללים ולתקן שנקבעו מראש בחוק ובתקנות. ניהול עסק ללא רישיון מהווה עבירה פלילית,  העלולה להביא לסגירת העסק ולהטלת קנסות ואף מאסר מנהלי על בעל העסק.

נשאלת השאלה, מהי הפרשנות של הסכם שכירות שאינו מטיל חובה על השוכר לפעול להוצאת רישיון עסק? האם הפעלת עסק ללא רישיון כשלעצמה מקימה למשכיר זכות לבטל את הסכם השכירות?

יפת נגד לינדנבאום

בשנת 2018 חתם נועם לינדנבאום על הסכם שכירות לחמש שנים של נכס במושב נאות הכיכר, ששימש כאכסניה וגם נועם הפעיל אותו כאכסניה.

לאחר מספר שנים שבהן קיבלה בעלת הבית תלונות מן השכנים והתראות מהאגודה השיתופית כי היא מפעילה אכסניה ללא היתר או אישורים מתאימים, פנתה לבית המשפט בדרישה לקבל צו לפנות את השוכר, נועם, מהנכס. בתביעה שהגישה לבית המשפט באשדוד הדגישה בעלת הנכס כי השוכר מפר את הסכם השכירות בכך שהוא מנהל עסק ללא היתר, וכי בנכס ישנם מפגעי רעש, לכלוך, הדלקת אש והפרעה לתנועה.

השופט קבע כי הפעלת אכסניה ללא רישיון עסק על ידי השוכר, מהווה הפרה של הסכם השכירות –  הפרה המזכה את המשכיר בזכות להביא לסילוק ידו של בעל האכסניה (כלומר: השוכר) מן הנכס – זאת, אף שהסכם השכירות אינו כולל תנאי מפורש המחייב את השוכר לפעול לקבלת רישיון כאמור.

קביעה זו של בית המשפט מושתתת על כלל משפטי ידוע בדיני החוזים, לפיו, במצב בו הסכם נעדר התייחסות לעניין מסויים, אז ניתן להשלים את התנאים החסרים ולהסדיר עניין זה, על פי הוראות החוק. ובענייננו – על פי חוק השכירות והשאילה וחוק החוזים. 

על יסוד זה, בית המשפט קבע כי הסכם השכירות מעצם טיבו וטבעו כולל "תנאי מכללא" – תנאי שלא נאמר במפורש בחוזה, אך רואים אותו כאילו היה מובן מאליו לשני הצדדים, בעת חתימת החוזה, שתנאי כזה הוא חלק מהחוזה.

השופט הדגיש כי התנאי שהיה מוסכם על הצדדים, גם אם לא קבעו אותו בהסכם, נוגע לכך שהשימוש שעושה השוכר במושכר יהלום את החוק וייעשה בהתאם לדין – וסטייה מהוראות הדין מהווה הפרה של תנאי מכללא זה וכפועל יוצא הפרה של הסכם השכירות.

בהתאם לכך, הפעלת עסק ללא רישיון מנוגדת לחוק, ומשכך, מהווה דה פקטו הפרה של ההסכם המצדיקה את סילוק ידי השוכר מן הנכס. זאת, מבלי להמתין שיינקטו כנגד המשכיר הליכים משפטיים בפועל. היינו, די בעצם החשיפה להליכים משפטיים.

לסיכום, המשמעות האופרטיבית של פסק הדין היא כי לבית המשפט מוקנית הסמכות להתערב בהוראות הסכם שערכו הצדדים, ולקרוא לתוכו תנאי המחייב את המשכיר בהוצאת רשיון עסק – גם אם לשון ההסכם כפי שנוסח על ידי הצדדים לא כוללת שום הוראה בעניין, ואף לא כוללת הוראה מפורשת כי השוכר מחוייב לפעול על פי הדין. באופן זה, למשכיר עומדת הזכות לדרוש מהשוכר לנהוג על פי הדין ולפעול להוצאת רשיון עסק; ככל שהשוכר לא יעשה כן, המשכיר יהא רשאי לתבוע את סילוק השוכר מן הנכס מחמת הפרת הסכם השכירות.

(תיק פינוי מושכר (תפ"מ) אשדוד 16709-07-21 ימימה יפת נגד נועם לינדנבאום)