שינויים במס שבח ורכישה – 2022

באמצע ינואר 2022 פורסם תזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), 2022.

נכון לסוף ינואר 2022, תזכיר החוק עדיין לא הפך לכדי חוק, אולם קיים סיכוי גדול מאד כי השינויים הכלולים בתזכיר יהיו בעתיד הקרוב חלק מהחוק, ולכן מוטב לתכנן את ענייני המיסוי בהתאם.

קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה

כיום, משפרי דיור יכולים להחזיק בעת ובעונה אחת בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, לצורך הטבות המס הניתנות בחוק מיסוי מקרקעין לבעלי דירה יחידה.

כלומר, בעל דירה יחידה יכול לרכוש דירה חדשה, לשלם עבורה מס רכישה בהתאם למדרגות דירה יחידה, ובלבד שהתחייב למכור את דירתו הקיימת תוך 24 חודשים מיום שחתם על חוזה לרכישת הדירה החדשה. תקופה זו בת 24 חודשים היא תקופה ארוכה, ורשות המסים מעוניינת לקצרה ל-12 חודשים, היות ותקופה ארוכה בת שנתיים לדעתה מטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה.

עדכון מדרגות מס רכישה החלות על הרוכש – ברכישת דירה יחידה

תיקון חשוב נוסף שכלול בתזכיר הוא ריווח מדרגות המס הנמוכות, באופן שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן, שינוי זה כולל הגדלת המס על רוכשי דירות יחידות בסכומים גבוהים. התזכיר מציע כי עד 1.93 מיליון ₪ לא ישולם כלל מס ברכישת דירה יחידה, בין 1.93 מיליון ₪ ל-2.33 מיליון ₪ ישולם על הפער 3.5%, על החלק בין 2.33 מיליון ₪ ועד 3.1 מיליון ₪ ישולם 5% ועל חלק השווי העולה על 3.1 מיליון ₪ ועד 5.3 מיליון ₪ – 8%.

ביטול פטור ממס שבח למי שאינו תושב ישראל במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים

התזכיר מציע גם לבטל הנחות ופטורים מסוימים למי שאינם תושבי ישראל, אשר מוכרים דירות מגורים בישראל. על-פי נתוני רשות המסים, כ-83,000 דירות מצויות בבעלות תושבי חוץ, כאשר חצי מתוכם בירושלים ובתל אביב.

כיום, תושבי חוץ יכולים ליהנות מפטור במס שבח הניתן במכירת דירת מגורים יחידה, אם אין ברשותם דירה במדינת תושבותם, וכן לזכות לחישוב מס שבח מטיב במכירת דירת מגורים וגם בפטור מתשלום מס על דמי שכירות המתקבלים עד לתקרה הפטורה ממס – בדיוק כמו תושבי ישראל.

מבחינת רשות המסים, מדובר בפטורים חריגים ביחס למצב במדינות אחרות ואין הצדקה להעניק אותם גם לתושבי חוץ, וכי שינוי המדיניות יחל בשנת 2024 כדי לאפשר לתושבים זרים למכור את נכסיהם תוך קבלת הטבות המס הקיימות.

מיסוי דירות מעטפת

נושא חשוב נוסף שהתזכיר מעוניין להסדיר הוא קביעת מיסוי דירות מעטפת.

ישנם מקרים לא מעטים בהם דירות, לרוב דירות יוקרה, נמכרות על-ידי המוכר בלי שנעשה בהם גמרים – כלומר דירת מעטפת. במזרח אירופה, למשל, הדבר נפוץ, אך בישראל זה פחות נהוג. מבחינת החוק הקיים, קיימת מחלוקת האם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך חבות במס רכישה, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים על רכישת דירת מגורים להשקעה, כלומר דירה שאינה היחידה. לדעת רשות המסים, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ישלמו מיסוי מופחת.