הצמדה למדד – רק על רכיב הבניה

ברכישת דירה חדשה בישראל, מחיר הדירה על פי רוב צמוד למדד תשומות הבניה, שהוא מדד המנסה לשקף את עלויות הבניה בישראל. מדד זה גבוה לרוב ממדד המחירים לצרכנים, אשר מודד את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים בישראל.

בשנה האחרונה מדד תשומות הבניה עלה בכמעט 6%, והדבר גורר עלייה משמעותית במחירי הדירות החדשות  – היות ותשלומי התמורה צמודים לרוב מחתימת החוזה ועד לקבלת הדירה.

מדד תשומות הבניה אכן מודד את הוצאות הקבלנים ביחס לעלות הבניה, אך אין לו השפעה על רכיב הקרקע והרווח שמהווים את רוב מחיר הדירה.

בחוזים רבים שנחתמים עם הקבלנים, נוצר מצב בו הבנייה הושלמה מזמן, ואין עוד שימוש בחומר ובעובדים, אולם מועד המסירה מתעכב עקב אי-קבלת טופס 4, או במקרים בהם יש איחור במסירה – ועדיין מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה.

באמצע פברואר 2022 אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – הצמדת מחיר הדירה למדד), התשפ"ב-2022. הצעת החוק מבקשת לאפשר למוכר לדרוש מקונה את הצמדת מחיר הדירה בחתימת החוזה למדד תשומות הבניה או לחילופין למדד המחירים לצרכן.

על ההצמדה תחול מגבלה שהיא שהסכום שיוצמד לא יעלה על מכפלת שטח הדירה הנקוב בחוזה ב-5,500 ₪. למעשה, מדובר בהכפלה של שטח הדירה לעלות ממוצעת לבנייה למטר רבוע מקובל (5,500 ₪) וכך תתאפשר הצמדת התמורה בגין הדירה לעלות הבנייה, ולא לרכיב הקרקע או לרווח של המוכר בפרויקט.

ההצעה גם מנסה למנוע מצב בו החברה המוכרת תחשיב את התשלומים ששילם כבר הקונה בגין הדירה כתשלומים ששולמו אך ורק בעבור מחיר הקרקע ולא בעבור מחיר החומרים או העבודה, וכך לטעון כי על התשלומים העתידיים להיות מוצמדים למדד. לכן, נקבע בהצעת החוק כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר בעבור הדירה, יתחלק באופן יחסי בין עלות הבניה לבין עלות הדירה הכוללת כפי שנקבע בהסכם המכר.

בכדי למנוע מצב שהחברה המוכרת תוכל להמשיך ולהצמיד את יתרת התשלום למדד כאשר הדירה ראויה למגורים או כאשר עבר המועד הקבוע למסירה בחוזה המכר, נקבע כי שר השיכון יצטרך לקבוע בתקנות הוראות בדבר מהי דירה שראויה למגורים לעניין זה וייקבע בחוק במפורש כי לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה – לא ניתן יהיה להצמיד את יתרת התשלומים למדד.