החזר מס רכישה – מגרש

חוק מיסוי מקרקעין קובע את החבות בתשלום מס רכישה בעת רכישת נדל"ן שאינו בניין או דירת מגורים. בקניית קרקע (מגרש) לבנייה עצמית, ישלם הרוכש סך של 6% מסכום הרכישה, לעומת 8% על דירה שאינה דירתו היחידה.

החוק אף קובע כי לרוכש יוחזר 1/6 ממס הרכישה אם

(א) נקנה מגרש שיש לגבו תכנית המתירה לבנות על הקרקע לפחות דירה אחת המיועד למגורים

(ב) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.

כלומר, אם נקנתה קרקע שמאפשרת לבנות עליה דירת מגורים, ונתקבל היתר בניה תוך שנתיים מהיום בו נחתם חוזה לקניית הקרקע – מס הרכישה של המגרש יעמוד על 5% בלבד.

אבל – מה ייקבע במקרה בו נקנתה קרקע שעליה יש בית, והקונה מתכוון להרוס אותו ולבנות בית חדש במקומו? האם ישלם 8% כי הבית הנרכש אינו דירתו היחידה שלו?

סוגיה כזו נדונה בפברואר 2023 בוועדת ערר בבית המשפט המחוזי בלוד.

מוטי ושרית דביר קנו מגרש ברח' ביאליק באזור בשטח של 804 מ"ר שעליו היה בית ישן – ועליהם שילמו 5 מיליון ₪.

לאחר הרכישה פנו מוטי ושרית למודד והכינו מפת מדידה והגישו בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה לקבל היתר להרוס את הבית הקיים ולבנות שתי יחידות דיור צמודות קרקע במקומו.

לאחר שניתן אישור עקרוני לבקשה שלהם, מכרו מוטי ושרית חלק מהקרקע בתמורה לכ-2.5 מיליון ₪.           

מוטי ושרית הצהירו לרשות המסים שהם רכשו את הנכס לצורך מגורים וטענו כי למסות אותם בגין דירה יחידה. לעומת זאת, רשות המסים טענה שיש למסות אותם כאילו רכשו קרקע.

בית המשפט קבע כי בני הזוג לא התכוונו לעשות שימוש קבוע וממשי בדירה לצורך מגורים, והפעולות שביצעו דומות למגרש שנרכש לשם בנייה, ולכן כך יש לזהות את הזכות שנרכשה – קרקע ולא דירה.

עם זאת, לבית המשפט היו כמה קביעות חשובות.

נקבע שאם נרכשת דירת מגורים המיועדת להריסה כאשר מטרת ההריסה היא לבנות במקומה דירת מגורים אחרת בבנייה עצמית – הרוכש יידרש לשלם מס רכישה כאילו רכש קרקע. כלומר 6% ואולי אף 5% בהתאם לתנאים.

עם זאת, אם נקנה מגרש כדי לבנות עליו דירת מגורים, לא יספיק מבחן הכוונה לשימוש עתידי, והרוכש יידרש לשלם מס רכישה כאילו רכש קרקע, על אף שהתכוון לבנות עליה דירת מגורים וגם אם בפועל בנה דירת מגורים. עם זאת, אם נקנתה קרקע והמוכר התחייב במסגרת ההסכם לבנות עבור הקונה דירת מגורים – הנכס הנרכש הוא למעשה דירת מגורים ולא קרקע.

(להרחבה קראו וועדת ערר 6584-05-21 מוטי דביר נגד מנהל מיסוי מקרקעין מרכז)