פטור ממס שבח – תמ"א 38

מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון המתקבל ממכירת מקרקעין בישראל, מכוח הוראות חוק מיסי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1962.

לצד הטלת מס השבח, הוראות החוק קובעות גם תנאים וכללים שונים שבהתקיימם מוענק פטור מתשלום מס השבח במקרים מסויימים. בין היתר, החוק פוטר מיזמי נדל"ן המבוצעים לפי תמ"א 38 ("תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה").

דהיינו, מיזמי נדל"ן במסגרתם יזם משפץ ומחזק את הבניין מפני רעידות אדמה בתמורה לקבלת זכויות בניה בבנין.

פטור ממס שבח – תמ"א 38

עם זאת, החוק קובע כי קבלת הפטור ממס שבח מותנית בכך ש-"התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק".

במילים אחרות – כדי לזכות בפטור ממס שבח בגין ההון המתקבל ממכירת זכויות הבניה ליזם פרוייקט התמ"א 38; על התמורה המתקבלת על ידי בעלי הזכויות בבניין בו מבוצע הפרוייקט להיות מוגדרת כ-"שירותי בניה" – אחרת, ישנה חבות בתשלום מס שבח.

מס שבח על שיפוץ הדירות

בשנת 2019 בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בערר שהגישו בעלי זכויות בבניין מגורים כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לחייבם בתשלום מס שבח בגין שיפוץ פנים הדירות על ידי יזם בפרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין.

המדובר בבניין ישן בן 4 קומות ו-16 דירות מגורים ששימש למגורי בנות שירות לאומי, ברחוב יפתח 20 בתל אביב.

בעלי הזכויות ביקשו לבצע בו פרוייקט תמ"א 38/1 במסלול "חיזוק" – קרי,  שיפוץ וחיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, לרבות תוספת ממ"ד ומרפסות שמש לכל דירה. זאת, בתמורה להענקת זכות ליזם לבנות תוספת של 13 יחידות דיור חדשות. ואולם, הסכם התמ"א כלל רכיב נוסף במסגרתו היזם אף התחייב לבצע שיפוץ בפנים-הדירות, על פי דרישת בעלי הזכויות.

בין בעלי הזכויות למנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב נתגלעה מחלוקת – האם שיפוץ פנים-הדירות מתוקף הוראות הסכם התמ"א, חייב בתשלום מס שבח או לא?

לטענת רשות המסים – שיפוץ פנים הדירות הוא בגדר "תמורה נוספת" הנפרדת ונבדלת משירותי הבניה ששילם יזם הפרויקט לבעלי הדירות, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה – ולפיכך התמורה הנוספת זאת חייבת במס שבח בהיותה תמורה בגין מכירת נדל"ן לכל דבר וענין.

בנוסף, לטענת רשות המסים, יש להטיל מס שבח על החזר דמי השכירות החודשיים ששולמו לבעלי הדירות על ידי היזם, בגין פינוי הדירות למשך כל תקופת ביצוע עבודות השיפוץ בכללותה – משך זמן חריג בהשוואה למיזמי תמ"א 38 אחרים – שכן, לדעת המדינה, פינוי הדירות נדרש כדי לאפשר את ביצוע שיפוץ פנים-הדירות בלבד ולא היה נחוץ לשם ביצוע עבודות חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה.

מנגד, בעלי הדירות טענו כי שיפוץ פנים-הדירות כלול ב-"שירותי הבניה" שהיזם מעניק, כחלק משיפוץ וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ובהתאם, פטור ממס שבח. כמו כן, בעלי הדירות טענו כי פינוי הדירות היה הכרחי ונחוץ – אף לעבודות חיזוק המבנה בכללותו.

בית המשפט קיבל את הערר ברובו, וקבע כי בעלי הדירות הרימו את נטל ההוכחה הנדרש והראו כי לצורך ביצוע עבודות חיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, אכן נדרש פינוי ממושך של הדירות לאורך תקופת ביצוע הפרוייקט בכללותו ולפיכך תשלום החזר דמי השכירות ברובו פטור מתשלום מס שבח – אולם נקבע פינוי של 18 חודשים.

(להרחבה – קראו וועדת ערר (ת"א) 15379-04-19 קלדרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב)