מס על השכרת נכסי נדל"ן בחו"ל

השקעה בנדל"ן שנמצא מחוץ לישראל היא משימה מורכבת יותר באופן טבעי, והמעוניינים להיכנס לתחום עושים זאת בזהירות רבה תוך הפעלת שיקול דעת. המשקיעים בוחנים את מחירי הנכסים, המצב הגיאופוליטי, חוזקה של הכלכלה במדינת ההשקעה וכן באם ניתן לקבל תשואה גבוהה יותר ביחס להשקעה בנדל"ן בישראל.

השקעה בנדל"ן בחו"ל טומנת גם סיכונים רבים ביותר. הנגישות לנכסים, ברוב המקרים, מוגבלת יותר, הניהול בשלט רחוק מורכב יותר, ועל-פי רוב יהיה גם צורך בחברת ניהול שתבצע את הטיפול השוטף באחזקה ואת הקשר מול השוכרים.

בין השיקולים העומדים לנגד המשקיעים ניצב גם שיקול המיסוי החל על תושבי ישראל מהשכרת נכסי נדל"ן בחו"ל אל מול המס החל על נכסי נדל"ן בישראל.

המס על השכרת נכסי נדל"ן בישראל

כאשר ההכנסות משכירות הן הכנסות פסיביות (כלומר לא נחשבות כהכנסה "מעסק") וכאשר המשכיר הוא יחיד ולא חברה, ישנם 3 מסלולים לתשלום מס על ההכנסה:

(א) מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי) – מסלול זה מוגבל לתקרת הכנסה משכר דירה עד 5,010 ש"ח לחודש כאשר הדירה או הדירות מיועדות לשמש למגורים לפי טיבן וכאשר הן מושכרות ככלל ליחידים.

(ב) מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% – גם במסלול זה, המשכיר לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר הדירה או פחת, אלא רק הוצאות שוטפות – כדוגמת תיקונים ופחת שוטף.

(ג) מסלול המס המלא – במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנים, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לנכות מן ההכנסות את ההוצאות המותרות (כדוגמת הוצאות אחזקה, ריבית על משכנתא) והוצאות פחת.

המס על השכרת נכסי נדל"ן בחו"ל

מי שנחשב ל-'תושב ישראל' (שמרכז חייו בישראל ללא קשר לאזרחויות בהן הוא מחזיק) יחויב במס למדינת ישראל ביחס לכלל הכנסותיו מבלי להתייחס מהיכן הן נצברו. המשמעות היא כי תושב ישראל המחזיק בנדל"ן בחו"ל אותו הוא משכיר יהיה חייב במס על הכנסות השכירות גם בישראל. "גם בישראל" – כיוון שברוב מדינות העולם, כולל בישראל, נהוג כי יש לשלם את המס על דמי שכירות מהשכרת נדל"ן קודם כל במדינה בה נמצא הנדל"ן. אם קיים פער בין המס שמטילה המדינה בה מצוי הנדל"ן לבין המס אותו אמור לשלם המשכיר, ישלים המשכיר את המס למדינת התושבות, במקרה שלנו לרשות המסים בישראל. יש לסייג כי אם באמנת המס בין ישראל לבין אותה מדינה קבוע שיעור מס אחר לגבי הכנסות השכירות הרי שישולם המס הקבוע באותה אמנה.

עם זאת, הכנסת ביקשה להקל על משכירי נדל"ן וקבעה בפקודת מס הכנסה (סעיף 122א.) כי ניתן לשלם שיעור מס אחיד של 15% בגין דמי שכירות מנכס בחו"ל, אולם לא ניתן לקזז ממנו, למעט פחת, הוצאות שהוצאו בכדי לייצר את אותה הכנסה, לא ניתן יהיה להשתמש בכל פטור או הקלה אחרת והכי חשוב – לא ניתן יהיה לקזז את המס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו.