דמי תיווך – הסכם לא חתום

התקשרות בין "הצדדים"

כידוע, סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם היה בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך, נחתם הסכם בכתב להזמנת פעולות תיווך במקרקעין והוא גם הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים.

שי לוי הוא מתווך רשום בעל רישיון תיווך אשר עוסק בתיווך נדל"ן בהרצליה, ובעיקר נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח. לוי התקשר בהסכם תיווך עם ארקדי גאידמק, שהחזיק בזכויות בנכס בהרצליה באמצעות חברה זרה.

בינואר 2018 נחתם הסכם להזמנת שירותי תיווך בין שי לוי לבין דוד זיתון במסגרתו התחייב דוד לשלם לשי עמלת תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר רכישת הנכס, וזאת ביום החתימה על החוזה או זכרון דברים לפי המוקדם מבין השניים.

הצדדים חתמו על זכרון דברים באוקטובר 2018 ובתחילת שנת 2020 נחתם הסכם מכר בין הבעלים של הנכס לבין חברה בשליטתו של ריצ'רד טוויל, כאשר המתווך היה מעורב מאד בהליכי המשא ומתן.

המתווך טען כי מדובר באותה עסקה שעמל בתיווכה, וכי ההחלטה שתתבצע על-ידי מישהו אחר ולא על-ידי דוד זייתון היא החלטה כלכלית של דוד וממילא זכאותו לדמי תיווך קמה כאשר נחתם זכרון הדברים בשנת 2018.

דוד לא הכחיש כי המתווך היה הגורם היעיל בתיווך העסקה, וטען כי החובה חלה על ריצ'רד אשר קנה את הנכס בסופו של דבר, באותם תנאים.

העניין הגיע לבית המשפט בהרצליה.

התנאי השלישי לקבלת דמי תיווך הוא כי המתווך הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מה קורה כאשר רוכש הנכס אינו הלקוח – אינו צד להסכם?

פסיקת בתי המשפט בישראל קובעת כי כאשר ישנה זיקה בין "הלקוח" לבין רוכש הנכס בפועל, ניתן לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך, גם אם הוא בעצמו לא קנה את הנכס. באופן כללי, יש לבחון את מהות העסקה ואת מידת הדמיון בין העסקאות.

יש לזכור כי דיני התיווך נשלטים גם על-ידי דיני החוזים והוחלה בהם חובת תום הלב, ובמצבים בהם הלקוח פועל בדרכים שונות כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך, קיימת אפשרות כי תיקבע שהלקוח הפר את חובת תום הלב המוטלת על כל צד לחוזה.

בית המשפט קבע כי הדרישה לחילופי זהות הרוכש נעשתה ערב החתימה על הסכם המכר, וכי מדובר באותה עסקה בדיוק. בית המשפט הדגיש כי חילופי הרוכשים של נכס בשווי של כמעט 14 מיליון ₪ נבעו משיקולים עסקיים-מסחריים וכי דוד היה מעורב גם לאחר החתימה על הסכם המכר.

הוחלט כי דוד ישלם דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ וכן ריבית מיום הגשת התביעה בתוספת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ₪.

(להרחבה קראו תיק אזרחי 44893-05-21 שי לוי נגד דוד זיתון)