ביטול מס שבח ליניארי מוטב

מס שבח מקרקעין הוא מס שהמדינה מטילה על מוכרי נדל"ן בגין הרווח שנצבר להם ממכירת נדל"ן. החוק מעניק פטור ממס שבח בכפוף לתנאים מסוימים עד תקרה של כ-4.9 מיליון ₪. המשמעות היא שאם יש למוכר יותר מדירת מגורים אחת, הוא יידרש לשלם מס שבח כאשר ימכור את הדירה שברשותו (שאינה יחידה) בתנאי שיש רווח, היות ומוטל מס רק על הרווח.

חישוב ליניארי מוטב

לפני שנת 2014 היה ניתן לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים במכירת דירת מגורים, אולם החל מ-1 בינואר 2014 ניתנה הטבה למוכרי דירות שנקראת "חישוב ליניארי מוטב". ההטבה קבעה כי השבח לתקופה שעד תחילת שנת 2014 יהיה פטור, ואילו שבח משנת 2014 יחויב במס שבח לפי החוק.

כך, למשל, אם החליט אדם למכור דירה שברשותו (ואינה דירתו היחידה) אותה רכש בשנת 1994 הרי שבשנת 2024 הוא ישלם רק 1/3 ממס השבח. זאת משום שמס השבח יחושב על פני 30 שנה, אולם הוא יהיה חייב בשבח רק עבור 10 שנים, ולכך עשויה להיות השפעה של מאות אלפי שקלים ואף יותר.

הקטנת מס השבח

ניתן כמובן להקטין את מס השבח באמצעות הוצאות שנועדו להעלאת שווי הדירה (להבדיל משמירת הקיים) כדוגמת שכר טרחת עורך דין לקניית או למכירת הדירה, מס רכישה ששולם בעת רכישת הדירה, הוצאות למתווכים ושמאים בעת הקניה ובעת המכירה, היטל השבחה ששולם בגין המכירה, ריבית ששולמה על המשכנתא בכל תקופת הבעלות בנכס ועוד.

ביטול החישוב הליניארי = מכירת דירות ישנות להשקעה בהקדם

ב-16 בינואר 2024 פורסם תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ"ד-2024, אשר במסגרתו משרד האוצר מבקש לבטל בצורה הדרגתית את ההטבה בדמות החישוב הליניארי המוטב החל משנת 2026. כלומר כל מכירת דירה עד סוף שנת 2025 תזכה להטבה יחסית של פטור ממס שבח עד סוף שנת 2013. על מכירת דירה בשנת 2026 יחול מס של 5% על השבח שנצבר עד שנת 2014, וכל שנה לאחר מכן יתווספו 5% מס נוספים עד שהחל מינואר 2030 יבוטל החישוב הליניארי המטיב.

לדעת משרד האוצר, החישוב הליניארי המטיב אינו נותן תמריץ למשקיעים למכור את דירותיהם ובכך פוגע בהיצע הדירות למכירה ותורם לעליית מחירי הדירות. כמו כן, הטענה היא שמרבית הנהנים מהטבת המס הזו הם בעלי דירות להשקעה באיזורי הביקוש במרכז הארץ.

לכן, כדי לעודד כניסת דירות נוספות לשוק הדירות ולהשוות את נטל המס החל על מוכרי דירות להשקעה, ללא קשר למועד רכישת הדירות, תזכיר החוק מציע לבטל את החישוב הליניארי המוטב בהדרגה משנת 2026 עד שיבוטל כליל החל משנת 2030 כאמור.

דירות יוקרה – גם מס יסף

בהקשר זה כדאי לזכור כי בהתאם להוראת סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, חל מס יסף בשיעור של 3% על יחיד שהכנסתו החייבת במס גבוה מ-721,560 ₪ (נכון לשנת 2024) וזאת על החלק מהכנסה העולה על הסכום הזה. איך זה רלוונטי למס שבח? "הכנסה חייבת" כוללת גם שבח ממכירת דירת מגורים ששווי מכירתה עולה על 5,382,285 ₪ (נכון לשנת 2024) והמכירה אינה פטורה ממס.

לכן, ביטול החישוב הליניארי המוטב, במקרים של מכירת דירות יוקרה – יגרור לא רק חיוב של מס שבח בשיעור של 25% על הרווח, אלא גם חיוב במס יסף.

חוק ההסדרים 2023 – אי מתן חישוב ליניארי מטיב

במאי 2023 פרסמנו כי הכנסת ביקשה לעודד רוכשים שקנו קרקעות לפני 2014, אשר טרם בנו על הקרקע שלהם. נקבע כי החישוב הליניארי המטיב לא יחול במכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד אם יתקיימו שני התנאים הללו גם יחד: (1) אם במועד רכישת הקרקע וגם ביום 1 ביוני 2023 לא הייתה בנויה דירת מגורים על הקרקע (2) אם הבנייה של דירת המגורים הסתיימה לאחר 31 בדצמבר 2030.