מדריך לדיירים בהתקשרות עם יזם בפרויקט של תמ"א 38 / עו"ד אוהד שפק
התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף מחייב מינואר 1980 אולם לפי ההערכות מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. לאור זאת, עלה חשש כי באירוע של רעידת אדמה חזקה בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולהרוגים ופצועים רבים.
בשנת 2005 אושרה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (הידועה גם כתמ"א 38). תמ"א 38 היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, ובשל כך היה צורך ליצור מנגנון למימון עבודות הבנייה. באמצעות תמ"א 38 מוענקים תמריצים כלכליים לחיזוק המבנים, באמצעות הענקת זכויות בנייה מוגדלות ובעידוד בעלי הבתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
בטרם מתקשרים בעלי הדירות עם יזם בפרויקט של תמ"א 38, יוצגו מספר שלבים שמומלץ כי בעלי הדירות יעברו וכן נושאים שמוטב אם ייכללו בהסכם עם היזם. כמובן שמדובר בהמלצות לא מחייבות בלבד והן כדלהלן:
א. בחירת נציגות בעלי הדירות ועורך דין מייצג – מומלץ כי בעלי הדירות יקיימו אסיפה, יבחרו נציגות שתקדם את התהליך מטעמם וכן יגדירו את תפקידיה. כמו כן, כדאי לבחור עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין בכלל ובפרויקטי תמ"א 38 בפרט, אשר ייצג את כלל בעלי הדירות.
ב. חתימה על מסמכים לפני הסכם עם היזם – מוטב שלא לחתום על מסמכים המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. אם חותמים על כתב אישור או מסמך כוונות מסוג זה, עדיף כי המסמך יהיה מוגבל בזמן קצוב ויאפשר ליזם לקדם את הפרויקט עד לתקופה ברורה שבה יפוג תוקף המסמך.
ג. בחירת היזם – היות ומדובר בצעד משמעותי מאד, מומלץ לקיים אסיפת בעלי דירות ביחד עם עורך הדין של הדיירים ולבחון הצעות ממספר יזמים. רצוי כי נציגות בעלי הדירות תשתף את כל בעלי הדירות ותיערך בדיקה שתבחן את החוסן הכלכלי של היזם. כמו כן, כדאי לבחון את כדאיות התמורה המוצעת ולהשוות בין ההצעות השונות. ניתן גם לדרוש כי ביצוע העבודות בבניין ייערך אך ורק על-ידי קבלן רשום על-פי חוק.
ד. חתימת הסכם עם היזם – הסכם בין בעלי דירות ליזם הוא עניין מורכב ולעתים לוקח זמן מה עד שהמשא ומתן מבשיל לכדי הסכם מוכן לחתימה. רצוי לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות, כדוגמת החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום בנייה, תיקון או רישום הבית המשותף וכדומה. יש לדאוג גם כי הסכם מסדיר את הבטחונות הראויים לבעלי הדירות, ערבות ביצוע למהלך הפרויקט וכן ערבות בדק ביחס לליקויים שיופיעו לאחר הבנייה. יש לזכור כי בהתאם להנחיה מיולי 2017, בפרויקטים מסוג 'פינוי-בינוי' על היזם למסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות), כפי שרוכשים מקבלים כאשר הם קונים דירה חדשה מקבלן.
