בית משותף ורכוש משותף
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר "בית משותף" כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים; ואילו המונח "רכוש משותף" – מוגדר ככל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
תקנון הבית המשותף
בהתאם לסעיף 61 לחוק המקרקעין ניהול הבית המשותף נעשה על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף. כאשר כל בעל דירה בבית המשותף רשאי לבצע "שימוש רגיל וסביר" ברכוש המשותף, מבלי שנדרשת הסכמה של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף.
שימוש רגיל ברכוש המשותף
שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף מוגדר בפסיקת בתי המשפט כ-"כל שימוש העונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף, התואם את ייעודו של הרכוש המשותף והמאפשר קיום בבית המשותף בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת".
לכן, על השימוש ברכוש המשותף לעמוד במספר תנאים מצטברים כדלקמן:
(1) השימוש תואם את תנאי המקום, אשר משמעם המקום בו נמצא הבית המשותף, ובכלל זאת מאפייניו של הבית המשותף, ייחודו, צביונו וייעודו (כדוגמת: מגורים, מסחר, משרדים או שילוב של אלה).
(2) השימוש תואם את תנאי הזמן, אשר משמעם דרישות ואילוצים אשר מציאות החיים מכתיבה.
(3) השימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף.
(4) השימוש אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף ואינו עולה כדי תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף.
לשם המחשה, פעולות שעניינן עליה וירידה בחדר מדרגות ובמעלית הבית המשותף, משחק עם ילד בחצר הבית המשותף, שהות במקלט בעתות חירום בהתאם להנחיות פיקוד העורף, התעמלות בחדר כושר ובמתקני ספורט ככל שקיימים בבית המשותף – הן כולן בגדר שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף שאינו טעון הסכמה של מי מבעלי הדירות בבית המשותף.
התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי
התקנה של עמדת טעינה לרכב חשמלי כרוכה, על דרך הכלל, בשימוש ברכוש משותף בבית משותף. זאת, לנוכח הצורך בהעברת תשתית חשמל מתאימה משטח חניה של כלי הרכב בבית המשותף – בין אם משטח חניה הצמודה לדירה (חניה פרטית) ובין אם משטח חניה המהווה רכוש משותף (חניה משותפת) – ללוח חשמל בבית המשותף, לשם הקמה והשמשה של עמדת הטעינה.
על פי הדין הישראלי שימוש בעל דירה ברכוש משותף בבית משותף – ככל שאינו מוסדר בתקנון מוסכם החל על הבית המשותף או בהוראות חוק המקרקעין – נע בטווח שבין שימוש רגיל וסביר שאינו טעון הסכמה של מי מבעלי הדירות בבית המשותף לבין שימוש הטעון החלטה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף.
מאחר שרכבים חשמליים הם בגדר חידוש טכנולוגי, חוק המקרקעין בנוסחו העכשווי אינו כולל התייחסות לאפשרות התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בשטח הבית משותף.
הצעת חוק להתקנת עמדת טעינה
הצעת חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, אשר עברה בקריאה ראשונה בכנסת, מבקשת לתקן את חוק המקרקעין בפרק העוסק בנושא בתים משותפים, כך שיתווספו לחוק סעיפים אשר יסדירו את הסוגייה.
לפי ההסדר המוצע, בחניה צמודה לדירה בבית משותף ניתן יהיה לחבר עמדת טעינה לחיבור חשמל דירתי או לחיבור חשמל ייעודי קיים, גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, בכפוף לעמידה בכללים שונים.
הצעת החוק מבקשת למעשה לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה על מנת להקים עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו.
אף שהצעת החוק טרם אושרה סופית, בתי המשפט שדנו בסוגיות הנוגעות להתקנת עמדות טעינה של רכבים חשמליים בשטח הרכוש המשותף פסקו ברוח ההסדר שבהצעת החוק ולאור התנאים הקבועים בה.
כך נקבע בשורה של פסקי דין כי ברוח הצעת החוק התקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, נחשבת לשימוש סביר ברכוש המשותף כשהיא מותקנת כראוי, והיא מחוברת לחשמל הדירתי, בהיותה תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה.
לאור מגמה זו הרווחת בפסיקה, להלן נסקור את הוראות הצעת החוק המרכזיות.
תשתית טעינה לרכב חשמלי
הצעת החוק מבקשת לקבוע כי בעל דירה המבקש להתקין תשתית טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו יודיע על כוונתו לעשות כן בכתב, לנציגות הבית המשותף, ולכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.
ואולם, הצעת החוק מבחינה בין 2 סוגי חיבור של עמדת הטעינה לנקודת חשמל וקובעת לגבי כל אחד מהם הוראות שונות. הסוג האחד הוא חיבור למונה החשמל הקיים והמשותף לכל הבית המשותף. ואילו הסוג השני הוא חיבור למונה חשמל פרטי של בעל הדירה בבית המשותף המבקש להתקין את עמדת הטעינה. להלן נפרט את 2 מסלולים אלו ונעמוד על ההבדלים ביניהם.
מסלול 1 – עמדת טעינה המחוברת לנקודת החשמל למונה קיים של הבית המשותף
הצעת החוק קובעת כי כשמדובר בהתקנת תשתית טעינה בדרך של התחברות למונה החשמל הקיים, אשר משמש את הרכוש המשותף, אזי נציגות הבית המשותף רשאית בתוך פרק זמן של 15 יום מעת קבלת הודעת בעל הדירה בדבר כוונתו לבצע את ההתקנה, לקבוע את התנאים לביצוע ההתקנה.
בכלל זה בין היתר תנאים הנוגעים לנוחות, חזות או בטיחות הבית המשותף, וכן תנאים הנוגעים לאופני ההתחשבנות והתשלום. זאת, בשים לב לחיוב שיתווסף לתשלום עבור הצריכה המשותפת של כל בעלי הדירות ברכוש המשותף בהינתן כי תשתית החיבור היא למונה החשמל המשותף. עם זאת, הצעת החוק קובעת כי על התנאים שתקבע הנציגות לאפשר את ביצוע ההתקנה במועד ובעלות סבירים, כך שלא ניתן יהיה להשתמש בהם כדי לסכל את עצם ההתקנה.
התנגדות לתנאים של הנציגות
לפי הצעת החוק, שטרם אושרה כאמור, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לפנות למפקח על המקרקעין בתוך 30 יום מעת קבלת הודעת הנציגות בדבר קביעת התנאים להתקנה, בבקשה כי המפקח ישנה את התנאים שנקבעו או כי יורה למנוע את ההתקנה.
ככל שלא הוגשה בקשה למפקח על ידי מי מבעלי הדירות כאמור, רשאי המבקש בתוך 45 ימים מעת קבלת הודעתו על הכוונה לבצע את ההתקנה, להתקין את תשתית הטעינה ברכוש המשותף בדרך של התחברות למונה המשותף, בהתאם לתנאים שקבעה הנציגות.
מה קורה אם נציגות הבית המשותף לא קובעת תנאים להתקנה?
לפי הצעת החוק, במצב של התקנה בדרך של התחברות למונה המשותף, נציגות הבית המשותף רשאית לפנות מיוזמתה למפקח על המקרקעין, על מנת שהוא יקבע תנאים ביחס להתקנה או ימנע את ההתקנה במקרים המתאימים.
בנוסף, אם הנציגות לא קבעה בעצמה תנאים ולא הגישה בקשה למפקח לקביעת תנאים או למניעת ההתקנה, רשאי כל בעל דירה בבית המשותף לפנות למפקח בתוך 45 ימים מעת קבלת הודעת בעל הדירה על כוונתו לבצע את ההתקנה, בבקשה שהמפקח יקבע תנאים לגבי אופן ההתקנה או שימנע את ההתקנה.
אם לא הוגשה בקשה על ידי מי מבעלי הדירות כאמור, רשאי בעל הדירה המבקש לבצע את ההתקנה, בתום 45 ימים מעת קבלת הודעתו על הכוונה לבצע את ההתקנה באמצעות התחברות למונה המשמש את הרכוש המשותף, להתקין את תשתית הטעינה כאמור, ואולם עליו לדאוג בכל מקרה לכך שההתקנה תבוצע באופן שלא יגרום לפגיעה שאינה סבירה בדירה אחרת, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
מסלול 2 – עמדת טעינה המחוברת למונה חשמל פרטי
כאשר מדובר בהתקנת תשתית טעינה בדרך של התחברות למונה חשמל פרטי של אחת הדירות בבית המשותף, או למונה חדש ייעודי לעניין זה, הוצע לקבוע מסלול מקל יותר עבור מבקש ההתקנה, שיכלול רק מסירת הודעה לבעלי הדירות ולנציגות הבית המשותף על הכוונה לבצע את ההתקנה, וכן התחייבות של בעל הדירה לבצע את ההתקנה תוך שמירה על בטיחות (עבודה רק באמצעות חשמלאי מוסמך), ומזעור הפגיעה בדירות הבית המשותף, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
לפי הצעת החוק, בחלוף 15 יום ממועד מסירת הודעת בעל הדירה בדבר כוונתו לבצע את ההתקנה כאמור, הוא יהא רשאי לבצע את ההתקנה ללא צורך בהמתנה נוספת וללא הליכים נוספים.
הרוב הדרוש – התקנת עמדת טעינה
בתי המשפט אשר נדרשו לדון בסוגיית הרוב הדרוש לצורך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירה בבית משותף, המחוברת לחיבור חשמל דירתי פרטי, קבעו מזה כבר כי לא נדרשת הסכמה של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף – בכפוף לעמידה בתנאים שתכליתם להבטיח תקינות ההתקנה, לרבות בהיבטי בטיחות, מבלי שיש בהתקנה כדי למנוע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים בבית המשותף, ותוך פגיעה מינימאלית ורק זו הנחוצה ברכוש המשותף לצורך התקנת תשתית עמדת הטעינה.
מי מממן את עלות התקנת עמדת הטעינה?
הצעת החוק קובעת כי בעל הדירה המבקש להתקין את תשתית הטעינה כאמור – ללא תלות בסוג החיבור – יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהתקנת תשתית הטעינה ברכוש המשותף או, בהחזקתה, בהסרתה או בהשבת המצב לקדמותו. בכלל זה אף ההוצאות בגין הגדלת קיבולת מונה החשמל, ככל הנדרש, הוצאה נוספת בין אם קבועה בין אם שוטפת ובין אם תלוית צריכה, וכן כל הוצאה אחרת הנלווית להתקנת תשתית הטעינה או להחזקתה.
שוכרים – עמדת טעינה לרכב חשמלי
התקנת עמדת טעינה בדירה מושכרת ככל שימוש אחר במושכר מחייבת קבלת הסכמת בעל הדירה לכך.
בכלל זה נדרשת הסכמת בעל הדירה ושיתוף פעולתו בהליכים הכרוכים בהתקנת עמדת הטעינה כדוגמת: ההתקשרות מול ספק עמדת הטעינה; קבלת אישור נציגות הבית המשותף (ועד הבית).
בנוסף, יש להבהיר במסגרת חוזה השכירות את ההבנות וההסכמות שבין המשכיר והשוכר בנוגע לסוגיות המתחייבות כפועל יוצא של התקנת עמדת הטעינה.
בכלל זה בין היתר כדאי לקבוע: מי הבעלים של עמדת הטעינה; מי יישא בעלויות ההתקנה והתחזוקה השוטפת של עמדת הטעינה; רכישת פוליסת ביטוח; אפשרות החזרת המצב לקדמותו בסיום תקופת השכירות וכיוצא בזה.
