זכרון דברים מחייב

זכרון דברים הוא מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה על תנאים מסויימים בעסקה – והוא עשוי בנסיבות מסוימות להיות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות כי מדובר אך ורק בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים להסכמות שנכללו בו. כדי שניתן יהיה להסיק מאותו זכרון דברים כי הוא חוזה מחייב, צריכים להתקיים שני תנאים מרכזיים: 

(א) גמירות דעת – כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר אחד עם השני בהסכם מחייב 

(ב) כי ההסכמה מסוימת מספיק – כלומר שיש בהסכמה את התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות בין הצדדים. 

גמירות דעת

תנאי גמירות הדעת כדי להבין אם מדובר בזכרון דברים מחייב מביא בחשבון את לשון זכרון הדברים ומכלול נסיבות העניין. כלומר, גם מהכתוב בזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, אבל גם מתוכן והתנהגות לפני ניסוח זכרון הדברים, בזמן החתימה עליו וגם לאחר מכן. כלומר בחינת הקשר שבין ההסכם המוקדם לבין ההסכם שאמור להיחתם בעתיד, ולבדוק אם הצדדים ראו בהסכם המוקדם הסכם מחייב. 

מסוימות

בתי המשפט במרוצת השנים קבעו כי גם בהיעדר פרט או פרטים חיוניים או מהותיים, אפשר לראות בזכרון הדברים מסוים דיו ומחייב אם ניתן להשלים את הפרט ממקורות אחרים. 

דוד סיני נגד להב לוי

דוד ולהב ניהלו משא מתן למכירת נכס של דוד בת"א. בינואר 2020 חתמו הצדדים על זכרון דברים, שכלל עקרונות של עסקה למכירת הנכס של דוד, חלק במתווה של מכירה רגילה וחלק במתווה של עסקת קומבינציה. מכח זכרון הדברים שולמה מקדמה של 200,000 ₪ ונרשמה הערת אזהרה לטובת להב וחברה שבבעלותו. זכרון הדברים כלל 3 עמודים, הגדיר את הנכס, קבע את גובה התמורה שישלמו הקונים, חילק את שיעור הקומבינציה, קבע שתירשם בגינו הערת אזהרה לטובת הקונים, קבע מה יהיו הוצאות הפרויקט והתייחס למיסוי והיטלים. 

דוד ולהב החליפו טיוטות רבות של הסכמים עד שבספטמבר 2020 הודיע דוד כי הוא מפסיק את המשא ומתן. להב דחה את ההודעה ואמר כי מדובר בזיכרון דברים מחייב והסכסוך ביניהם הגיע לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

גמירות דעת

דוד טען כי זכרון הדברים נערך ונחתם כדי שהצדדים יראו רצינות והוא לא מחייב ביניהם, שכן היה צורך לחתום על הסכם מכר מחייב – אשר לא נחתם.

בית המשפט הדגיש כי זכרון הדברים קבע בלשון חד משמעית כי "הצדדים הגיעו להסכמות" ולא כי הגיעו להסכמות עקרוניות או הסכמות ביניים. כמו כן, דוד ולהב קבעו בסעיף 1 לזכרון הדברים כי "הצדדים מתחייבים להתקשר האחד עם השנים בהסכם מכר ובהסכם קומבינציה והכל בכפוף להסכמות הצדדים במסמך זה". כלומר, שהם התחייבו לחתום על הסכם מפורט שיהיה כפוף להסכמות בזכרון דברים ולאו דווקא להסכמות שיושגו בעתיד, במסגרת הסכם מכר.

בית המשפט גם קבע כי תשלום מקדמה מהווה אינדיקציה מוכרת בפסיקת בתי המשפט לגמירת דעת להתקשר בהסכם, וכי הסכמה בדבר מועד למסור את החזקה בנכס גם הוא סממן מובהק להתקשר בהסכם מחייב. גם רישום הערת אזהרה מהווה אינדיקציה של ממש בדבר תוקפו של זכרון הדברים כאשר הדעת נותנת שבעל נכס לא יסכים, במרבית המקרים, כי תירשם על הנכס שלו הערת אזהרה בטרם גמר דעתו למכור את הנכס. 

מסוימות זכרון הדברים

דוד טען כי היבטי המס הם היבטים קריטיים בכל עסקת מקרקעין ולכן הם התנו כל מתווה בהתייעצות עם יועצי מס מטעמם וכי לאחר החתימה על זכרון הדברים הסכימו הצדדים שהם צריכים לקבוע מנגנון שיהיה מקובל על שני הצדדים בכל הנוגע למיסוי. 

בית המשפט ציין את ההלכה כי היעדר התייחסות לסוגיית תשלומי המסים איננה מלמדת, כשלעצמה, כי אין די מסוימות בהסכם. אם הצדדים ייחסו לשאלת המס חשיבות מרבית וראו בה היבט יסודי של העסקה, ושאלת המיסוי אינה מוסדרת באופן ברור בזכרון הדברים, הרי שזכרון הדברים לוקה בהיעדר מסוימות.

אבל במקרה בין דוד ללהב סוגיית המס מוסדרת בזכרון הדברים ואם הצדדים ביקשו להתייעץ עם יועצי מס זה במטרה למקסם את הרווח ולהקטין את המיסוי, אך לא הייתה מחלוקת בין הצדדים לגבי המיסוי. 

לסיכום – בית המשפט המחוזי בת"א קבע כי מדובר בזכרון דברים מחייב ונתן צו הצהרתי כי מדובר בהסכם מחייב למכירת הנכס לקונים. כמו כן, נקבע כי דוד ישלם הוצאות בגין התביעה בסך של 250,000 ₪.  

(להרחבה קראו תיק אזרחי מס' 39504-08-21 (ת"א) דוד סיני נגד אל. איי (חזק) השקעות בע"מ ולהב לוי)