בג"צ קובע כי מלחמת חרבות ברזל לא מהווה פטור גורף מתשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירות חדשות וקובע כי המלחמה אינה "אירוע מסכל"
כמעט שנתיים לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ובתי המשפט בישראל מלאים בדיונים ובתביעות של רוכשי דירות חדשות בגין איחורים במסירת הדירות אותן הם רכשו מקבלנים במיליוני שקלים.
חברות הבנייה טוענות כי הן נפגעו ועודן נפגעות בצורה משמעותית מהשלכות מלחמת חרבות ברזל. בכלל זה, למשל, מחסור בכח אדם עקב גיוס עובדים למילואים מחד והטלת סגר על עובדים פלסטינים; פגיעות טילים באתרי בנייה; עיכובים באספקת חומרי גלם וגורמים נוספים.
כזכור, בתחילת המלחמה, ברשויות מקומיות רבות ברחבי ישראל הוחלט להקפיא את אתרי הבניה ולהפסיק את העבודה בהם. התאחדות הקבלנים ביחד עם דניה סיבוס וחברות נוספות הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט כנגד עיריית רמת גן, עיריית גבעתים ועיריית בת ים בדרישה לפתוח את אתרי הבניה בערים אלו.
במרבית מהמקרים, העיריות החליטו להפסיק את העבודה בפרויקטי הבניה מסיבות רבות כדוגמת פחד התושבים מהרעשים מאתרי הבניה, עובדים בלתי חוקיים, דרישות למרחבים מוגנים ועוד.
בשנה וחצי האחרונות, קבלנים רבים הודיעו לרוכשים שלהם כי לא תהיה להם ברירה אלא לדחות את מועד מסירת החזקה של הדירות החדשות אותם רכשו במיטב כספם, וזאת או "מפאת המלחמה" או היות והאתר סגור ולכן לא ניתן לקבל את האישורים הנדרשים לצורך מסירת הדירות בפרויקט.
דחיית מועד המסירה
הסכמי מכר רבים כוללים בדרך כלל סעיף המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה של הדירה החדשה כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בקבלן או שאין לקבלן אפשרות לשלוט עליהם ובכלל זה גם מצב של מלחמה או פעולות מעין מלחמתיות או פעולות איבה או טרור.
הקשר בין המלחמה לדחיית מועד המסירה
טענותיהם של הקבלנים על דחיית מועד המסירה עקב המלחמה הם טענות שהועלו בעבר גם במקרים קודמים. בתי המשפט קבעו במקרים אחרים כי מדינת ישראל מצויה במציאות ביטחונית כזו שלא ניתן סתם לזרוק באוויר את המילה "מלחמה" ויש צורך לבדוק את הקשר בין מלחמה לבין הבנייה.
החלטות בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ
באפריל 2025 התבקש בג"צ להכריז על מלחמת חרבות ברזל שהיא "כח עליון" המקנה פטור מתשלום פיצויים בגין איחורים במסירה לאור התיקון לחוק מיולי 2022.
ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון לחוק במסגרתו הקבלן יוכל להימנע מלשלם את הפיצוי לרוכשי הדירות רק אם האיחור נובע ממעשה או ממחדל של הקונים או אם הוא תוצאה של סיכול – כלומר אם הופר החוזה כתוצאה מנסיבות שהמפר לא יכול היה לדעת ולא יכול היה למנוע אותן וקיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה בצורה יסודית ממה שהוסכם על-ידי הצדדים. התיקון מיולי 2022 חל רק על חוזים שנחתמו החל מתאריך זה.
בתי המשפט – אחריות מוגברת על הקבלן
בשנים האחרונות מגמת בתי המשפט בישראל היא להטיל אחריות מוגברת על הקבלן ולא לאפשר לו לדחות את מועד המסירה מבלי לשלם פיצוי לרוכשים בגין נסיבות שעלולות לקרות וידועות בעת חתימת הסכם. כך, למשל, קבעו בתי משפט כי עיכובים בטופס 4 הם דבר מובן מאליו וכי על הקבלן לכלכל מראש את התחייבויותיו מול רוכשי הדירות החדשות מתוך הנחה שיחולו עיכובים בקבלת טופס 4, כאשר גם עתות מלחמה הם לא אירועים תלושים מהמציאות בישראל (למשל פסק דין של בית משפט השלום בנתניה מאוגוסט 2023).
איחור על איחור
תופעה נוספת שניתן לראות כרגע היא שקבלנים שכבר מאחרים במועד המסירה, כעת מנסים להיתלות במצב המלחמתי כדי להצדיק את האיחור במסירת הדירות. עם זאת, פסק דין חשוב שפורסם ביולי 2023 על-ידי בית משפט השלום בת"א קבע כי נסיבות שאינן בשליטת הקבלן יכולות להיבחן בנוגע לאיחור עד למועד המסירה שנקבע בחוזה. לדעת בית המשפט, מוכר שמצוי באיחור אינו יכול לטעון כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור, וזאת מהסיבה הפשוט שאם היה מוסר את הדירה במועד כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים, הרי שהצדדים לא היו מצויים כלל באיחור.
מה קבע בג"צ? – איחורים במסירה עקב מלחמת חרבות ברזל
באפריל 2025, שופטי בג"צ הדגישו כי בבתי המשפט השונים מתנהלות תביעות שונות בנוגע לאיחורים במסירות של קבלנים שונים, כאשר לכל אחד מהמקרים עשויות להיות נסיבות שונות ועובדות שונות ויש לבחון כל מקרה לגופו.
בית המשפט העליון דחה את העתירה של חברה יזמית בשם ג.ג.א.ב יזום ונכסים והשקעות בע"מ ולמעשה קבע כי אין להחיל פטור גורף על הקבלנים ויש לבחון האם על הקבלנים לפצות ומהו היקף הפיצוי בהתאם לכל מקרה ומקרה.
לאחרונה דן בג"צ בעתירה של התאחדות הקבלנים, גוף מייצג של קבלנים הפועלת לקידום ענפי בנייה ותשתיות בישראל.
ההתאחדות ביקשה, בין השאר, כי בית המשפט יורה לממשלה להכיר במלחמת חרבות ברזל כאירוע מסכל ובכך לסלול את הדרך לפטור את הקבלנים מחובת פיצוי רוכשים בגין איחורים במסירת הדירות.
בג"צ קבע כי אמנם המלחמה הסבה פגיעה עמוקה לענף הבנייה, אך אין זה תפקידו של בית המשפט להורות למדינה כיצד לגבש מדיניות בנושא. לגבי חובת הפיצוי, קבע בית המשפט כי על כל מקרה להתברר לגופו ואי אפשר לקבוע באופן כוללני.
