דירה בהנחה – תנאי הזכאות מנוגדים לפסיקת בית המשפט העליון

תקנון מחיר למשתכן

בינואר 2019 קבע משרד השיכון והבינוי נוהל הנפקת זכאות בתוכנית מחיר למשתכן – נוהל מספר 08/31. הנוהל קובע תנאים לקבלת אישור זכאות להשתתפות בהגרלות תכנית מחיר למשתכן וכן מפרט את תהליכי העבודה הכרוכים באישור הזכאות, ובכלל זה בדיקת הבקשות, מתן האישור וטיפול בזכאות קיימת.

סעיף 3.1 לנוהל זה מינואר 2019 קובע, בין השאר, כי בהתאם להחלטות הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל – הזכאים לקבלת אישור זכאות הם אזרחים ישראלים העומדים בתנאים מסוימים ובין השאר גם נשואים לבן/בת זוג בעלי הדירה, אשר חתומים עמם על הסכם ממון המגדיר הפרדת רכוש מלאה וכן נשוי המציג הסכם ממון המגדיר הפרדה רכושית מלאה לפי אישור הלשכה המשפטית של משרד השיכון.

תא משפחתי אחד

בעקבות פניות רבות שביצע משרדנו למשרד השיכון בהתאם להוראת סעיף 3.1 בנוהל, הגדיר משרד השיכון כי זוגות נשואים או ידועים בציבור נבחנים כ-"תא משפחתי" אחד ועצם העובדה שבני הזוג מתגוררים יחד ומקיימים שיתוף רכושי כלשהו – מחריג את הזכאות של שניהם להשתתף בתוכנית.

ב-14 במרץ 2021 הגדיל משרד השיכון לעשות ופרסם הוראת שעה לנוהל הנפקת זכאות במחיר למשתכן.

הפרדה רכושית

משרד הבינוי והשיכון עדכן את הנוהל שלו, הגם שפעל בהתאם להגדרות החדשות גם לפני פרסום הוראת השעה וחרף הסתמכות מצד הזכאים על הנוהל מינואר 2019, וקבע כי זוגות נשואים / ידועים בציבור ייחשבו כ-"תא משפחתי" אחד גם אם קיימת הפרדה רכושית. הוראת השעה מוסיפה ומבהירה כי גם אם קיים הסכם ממון בין בני הזוג, אין הדבר יאפשר בחינה נפרדת של ה-"תא המשפחתי".

דירה בהנחה – רק לחלק מהזכאים

ביחס לדיני המס בישראל, המשפחה – כלומר בני הזוג וילדיהם הקטינים – מהווים יחידה אחת, ומתייחסים אליהם לפי כלל היחידה המשפחתית. בשל השלכותיו השליליות לרוב ובשל המציאות המשתנה, ניכרת במהלך השנים האחרונות מגמה של צמצום כלל זה. בדיני מס הכנסה, הורחבה עד מאד הזכות של בני זוג לתחשיב מס נפרד; בדיני מיסוי מקרקעין, פסיקת בתי המשפט ריככה מאד את כללי היחידה המשפחתית.

בפסיקות שונות של בית המשפט העליון נקבע כי הקביעה כי מדובר בתא משפחתי אחד ניתנת לסתירה, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית ביחס לכל או לחלק מנכסי הנדל"ן אשר בבעלותם.

הפרדה רכושית – "מלאה" או "חלקית"

באפריל 2021, חודש לאחר שפרסם משרד הבינוי והשיכון את הוראת השעה, דן בית המשפט העליון בערעור שהגישה רשות המסים בעניין רועי בלנק. השופט גרוסקופף הדגיש בפסק דינו כי חריג ההפרדה הרכושית יכול להתקיים גם במצבים בהם בני הזוג מתנהלים בחיי היומיום כתא משפחתי, כלומר מנהלים משק בית משות, במסגרת הם לא שומרים על הפרדה בין הכנסותיהם והוצאותיהם. לפי פסק הדין של בית המשפט העליון, ניתן להסתפק בהפרדה רכושית "חלקית", המתמצה בהסכמה להפרדת הבעלות בנכסי המקרקעין, כולם או חלקם, ולא נדרשת הפרדה רכושית "מלאה", המתייחסת למכלול ההיבטים הכלכליים של התנהלות בני הזוג.

יתרה מכך – בית המשפט העליון קובע במפורש כי גם אם בני הזוג מתגוררים יחדיו בדירה של אחד מהם, ובתנאי שהוכחה מבחינה קניינית הפרדה רכושית, אין במגורים המשותפים כדי לשלול את תחולת חריג ההפרדה הרכושית לעניין דיני המסים.

בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז אפריל 2021, פועלת רשות המסים בהתאם לפסיקתו של בית המשפט העליון ביחס לחריג ההפרדה הרכושית. קרי – לצורך קבלת הטבות במיסוי מקרקעין, ניתן להסתפק בהפרדה רכושית "חלקית" ואין צורך בהפרדה רכושית "מלאה".

על המדינה לדבר בקול אחד

הוראת השעה של משרד השיכון, אשר באה לידי ביטוי כעת בתנאי הזכאות של "דירה בהנחה", מנוגדת לעמדת המדינה עצמה ולהתנהלות המדינה עצמה בנוגע להפרדה רכושית ורכישת נדל"ן על-ידי זוגות שביחסיהם הכלכליים חל משטר הפרדה רכושית. כלל נקוט בשיטת משטרנו הוא כי "המדינה מדברת בקול אחד", ולא כן המצב בנוגע לתנאי הזכאות של דירה בהנחה.

יתרה מכך, משרד הבינוי והשיכון קבע בהוראת השעה ממרץ 2021 כי ידוע בציבור הוא זוג המתגורר יחדיו. בית המשפט העליון קבע כבר בעבר (השופטת עדנה ארבל בשנת 2010) כי גם צדדים המחזיקים בדירות נפרדות יכולים לקיים משק בית משותף ובית הדין הארצי לעבודה קבע בשנת 2017 כי גם מי שאינם מתגוררים יחדיו, אך מבלים חלק גדול מזמנם בצוותא, וחיים חיי שיתוף אמיתיים ייחשבו בנסיבות מסוימות כ-"ידועים בציבור".