מה היא דירה מפוצלת?
האם כל חלוקה פנימית מחדש של דירה נחשבת לדירה מפוצלת?
"דירה מפוצלת" היא דירה שלפי התוכניות והיתרי הבניה נבנתה כדירה אחת; אולם בפועל פוצלה לשתי יחידות דיור או יותר, באמצעות חלוקת החלל הפנימי של הדירה מחדש, כשכל יחידת דיור משמשת הלכה למעשה כדירה עצמאית ונפרדת העומדת בפני עצמה.
בהקשר זה, חשוב להבחין בין "שינוי פנימי" בדירה – קרי, שינוי הכולל חלוקה מחדש של החלל הפנימי בדירה בלבד; לבין "פיצול דירה" – קרי, חלוקה מחדש של החלל הפנימי, הכוללת שינוי במספר יחידות הדיור. שכן, בהתאם לסעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, ככלל "שינוי פנימי" בדירה ניתן לבצע ללא קבלת היתר בניה, ואילו "פיצול דירה" טעון קבלת היתר בניה מהרשות הרישוי המקומית.
הלכה למעשה, ובהתאם לרוח פסיקת בתי המשפט בעניין, ההבחנה בין 2 המצבים תלויית נסיבות.
כך למשל, ככל שבכל יחידה שנוצרה כתוצאה מחלוקת החלל הפנימי מחדש, קיימות הפונקציות הנחוצות לצורך מגורים ראויים כגון: כניסה נפרדת לכל יחידה וכן מוני חשמל מים וגז נפרדים; כמו כן, מטבחים, שירותים, מקלחות וחדרי שינה נפרדים לכל יחידה, אזי בית המשפט ייטה לראות זאת כדירה מפוצלת ולהיפך. בנוסף, בית המשפט יתן משקל לזהות הדיירים – אם בכל יחידה מתגוררים דיירים הזרים זה לזה, ייטו לראות זאת כדירה מפוצלת, לעומת דירים שיש בינהם קרבת דם למשל – או אז יטו לסווג זאת כשינוי פנימי גרידא. אבל כאמור זה לא שחור או לבן והכל תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה.
מהן ההשלכות של פיצול דירה הכולל שינוי מספר יחידות הדיור ללא היתר בניה?
פיצול דירה הכולל שינוי מספר יחידות הדיור מבבלי שניתן היתר בניה מהווה עבירת בניה לכל דבר וענין. על כן, בדומה לכל בניה בלתי חוקית, פיצול דירה (להבדיל מ-"שינוי פנימי" בדירה) ללא היתר בניה עלול לחשוף את בעל הדירה לאחריות פלילית כמו גם לגרור השתת קנסות וצווים מנהליים. ככל שעבודות הבניה טרם הסתיימו ניתן להשית צו להפסקת עבודה; ומשעה שהסתיימו – צו הריסה. בנוסף, סעיף 157א(ו) לחוק התכנון והבניה מתיר לרשות המקומית להורות על ניתוק הדירה מחשמל ומים, אם יתברר שישנה סטיה מהיתר הבניה הקיים.
איך פיצול דירה מכח היתר בניה עלול להשפיע על מיסוי מקרקעין?
בביצוע עסקת מקרקעין, ככלל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מטיל על המוכר – חובת תשלום מס שבח ועל הרוכש – מס רכישה. עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, קרי דירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר או הקונה, בהתקיימותם של תנאים מסויימים יתכן כי יחולו הטבות מס שונות מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
באשר למס שבח: סעיף 49 לחוק מעניק פטור מלא מתשלום מס שבח עבור מי שהייתה בבעלותו דירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה ובעת המכירה לא קיימת בבעלותם יותר מדירת מגורים אחת.
באשר למס רכישה: סעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע הקלות במדרגות מס הרכישה שיחול על רוכש שזו דירת המגורים היחידה, שבבעלותו כדלקמן:
מדרגות מס רכישה בגין דירה יחידה לשנת 2023:
0% – על חלק השווי שעד 1,919,155 ש”ח (פטור ממס רכישה).
3.5% – על חלק השווי שמעל 1,919,155 ש”ח ועד 2,276,360 ש”ח.
5% – על חלק השווי שמעל 2,276,360 ש”ח ועד 5,872,725 ש”ח.
8% – על חלק השווי שמעל 5,872,725 ש”ח ועד 19,575,755 ש”ח
10% – על חלק השווי שמעל 19,575,755 ש”ח (ועד בכלל).
מי שרוכש דירה נוספת מעבר לדירה היחידה (אחת או יותר) שיש בבעלותו, לא ייהנה מההקלה דלעיל (ויחויב בתשלום מס רכישה כבר החל מהשקל הראשון). כשמדרגות מס רכישה בגין דירה נוספת (מס רכישה דירה שניה, דירה שלישית וכו’) לשנת 2023 הם כדלקמן:
8% – על חלק השווי שעד 5,872,725 ש”ח.
10% – על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש”ח (ועד בכלל).
בהתאם, משמעות פיצול דירה שנעשה כחוק, מכח היתר בניה, היא כי דירת המגורים שפוצלה כבר לא נחשבת לדירה יחידה ולפיכך, בביצוע עסקת מקרקעין המוכר/הקונה לא יהיו זכאים להטבות מיסוי מקרקעין המוקנות לבעלי דירה יחידה.
איך פיצול דירה מכח היתר בניה עלול להשפיע על מס הכנסה?
חוק ההסדרים לשנת 2024-2023 (ובשמו המלא: הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה) להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024, התשפ"ג-2023) אושר בסוף מאי 2023 וכלל מספר תיקונים חשובים מהם.
באחד מהתיקונים, הוא מעניק הקלה במס הכנסה ליחידים (ולא לחברות) ששוכרים דירה או גרים בבית אבות ומשלמים לו "דמי שכירות"; ובמקביל משכירים את דירת המגורים היחידה שבבעלותם. במסגרת ההקלה במס הכנסה, הזכאים לו יוכלו לנכות ממס את סכום הכנסתם מדמי שכירות באותה שנה או עד לסכום של 90,000 ₪ לפי הנמוך.
הטבה זו מוענקת כאמור רק לשוכרים שבבעלותם דירת מגורים יחידה. לפיכך, פיצול דירתם היחידה ל-2 יחידות ומעלה עלולה להביא לשלילת ההטבה במס הכנסה שיושת עליהם בגין דמי השכירות שישולמו להם – שכן הדירה כבר לא תיחשב לדירה יחידה.
נטילת משכנתא ברכישת דירה מפוצלת
ככלל, קיים קושי לבנק לאשר משכנתא עבור רוכשים המבקשים לקנות מבנה עם חריגות בניה, שכן, חריגות הבניה מפחיתות את ערך המבנה. על כן, פיצול דירה ללא היתר ובניגוד לחוק, עלול להוות קושי ממשי באישור המשכנתא על ידי הבנק. גם אם הבנק יאשר את מתן המשכנתא ככל הנראה גובה המשכנתא שתאושר יהיה נמוך משמעותית משווי הדירה הנרכשת ויגלם את הסיכון שהבנק נטל על עצמו באישור משכנתא למבנה החורג.
ביטוח דירה מפוצלת שלא כדין
כאשר עורכים ביטוח מבנה או ביטוח צד שלישי לדירות מגורים, יש לקרוא היטב את פוליסות הביטוח. לעתים מופיע תנאי במסגרתו המבוטח מתחייב להשתמש בדירת המגורים בהתאם לכל דין או בהתאם לייעוד וכיוצא בזה. לכך עלולה להיות השפעה על קבלת כספי ביטוח בעת קרות מקרה ביטוחי.
הסכם שכירות דירה מפוצלת
אם פיצול הדירה המושכרת נעשה ללא היתר – רצוי לעגן את זכויות השוכרים בהסכם השכירות ולקבוע מראש הוראות המתייחסות למצב בו יתגלה לרשות המקומית כי הדירה פוצלה שלא כדין ולפיכך חיבורה לתשתיות ינותק – קרי, אספקת החשמל, המים והגז יופסקו.
