דירה מקבלן – דחיית מסירה

כזכור בפוסט מ-21 במרץ 2020, כתבנו כי יזמים וקבלנים החלו לעדכן את הרוכשים כי בשל השפעות נגיף הקורונה נוצרו נסיבות שלא בשליטתם ולכן מועד מסירת הדירות ייאלץ להידחות.

החוק קובע כי הקבלן ישלם פיצוי מוגבר לרוכשי הדירות אם לא יעמוד במועד מסירת הדירה שנקבע בהסכם בין הצדדים, כאשר הפיצוי המוגבר יחול אם מועד המסירה יתעכב ביותר מ-60 ימים. תקופת 60 הימים נועדה להיות מעין תקופת חסד מוגבלת עבור הקבלנים בגין עיכובים קצרים ובלתי צפויים מראש.

פיצוי מוגבר זה, שכאמור קבוע בחוק, הוא מנגנון פיצוי חריג למנגנוני פיצוי בהוכחת נזק מכח דיני החוזים משום שהוא אינו דורש מהנפגע להוכיח את עצם העובדה שנגרם לו נזק ממשי ומהו ההיקף של אותו הנזק שנגרם.

הסכמים רבים בין קבלנים לרוכשים קובעים, או מנסים לקבוע, במפורש כי זה יהיה הפיצוי היחיד של הרוכש בגין האיחור במסירה, אבל ניתן לומר כי בהתאם לחוק הפיצוי הזה איננו הסדר שלילי החוסם את דרכם של הרוכשים לתבוע עבור כל הנזקים בהתאם לדיני החוזים הכלליים בגין האיחור שנגרם להם במסירת הדירה.

יש לזכור כי החוק קובע שצדדים לחוזה רשאים להסכים ביניהם כי לא ישולמו פיצויים בגין איחור במסירת הדירה, אם העיכוב נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

במרבית הסכמי רכישת דירות מגיפה איננה נכללת כגורם שהוא כח עליון ולכן יש לבחון האם משבר הקורונה יגרום לכך שהקבלן יחויב בתשלום פיצוי מוגבר לרוכשים בשל איחור במסירה שנגרם בשל משבר הקורונה או שבית המשפט יתחשב בנסיבות האיחור.

במקרים רבים בישראל שבהם הצדדים לחוזה לא התייחסו באופן מפורש למגיפה או במקרים שבהם כן התייחסות למגיפה, קיימת אפשרות שהקבלן יחויב בתשלום הפיצוי המוגבר אף אם לא צפה בפועל את האירוע שגרם לעיכוב במסירת הדירה לרוכשים. זאת משום שבתי המשפט נוטים לצמצם את המקרים שבהם יוכרו מקרים שיפטרו את הקבלן מחובתו לשלם פיצויים מוגברים, ובהקשר זה הקבלן יצטרך להוכיח קשר סיבתי ברור בין משבר הקורונה לבין העיכוב במסירת הדירה. במקרים רבים עשויים בתי המשפט לקבוע כי העיכוב היה מתרחש גם ללא קשר למשבר הקורונה או שהקבלן יכול היה לנקוט אמצעים סבירים שימנעו את העיכוב או ימתנו את השפעתו (למשל להכפיל את כמות הפועלים / לבצע שינויים בלוח הזמנים של הפרויקט כך שהמשבר לא יהווה גורם שיעכב יותר מ-60 יום את המסירה וכיוצא בזה).

בנוסף, מבחן הסיכון – האפשרות לצפות אותו או לשלוט עליו – הוא מבחן המוכרע האם מן הצדק להטיל את הסיכון על הקבלן. כלומר, גם אם קיים סעיף "כח עליון" בהסכם בין הצדדים, עדיין אין בכך כדי להבטיח לקבלן פטור מלא מפיצוי מוגבר, שכן צריך לבחון האם משבר הקורונה היה בלתי צפוי לחלוטין ולקבלן לא הייתה שום שליטה על כך.

צוות של משרד המשפטים, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) בחן את ההשלכות של משבר הקורונה על התקשרויות שבין רוכשי דירות למוכרי דירות ובפרט בכל הקשור למסירת הדירות.

הצוות קבע כי לדעתו יש להרחיב את תקופת החסד מ-60 יום ל-120 יום לאור משבר הקורונה. בתקופה זו הקבלנים לא יחויבו בתשלום הרכיב העונשי שבפיצוי, אלא יחויבו לשלם מחצית מהפיצוי הרגיל שהוא שכר דירה של דירה דומה ובמקביל כל חיובי הרוכשים בנוגע למועדי התשלומים יידחו.