דמי תיווך בלי הסכם תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין קבע מספר דרישות המחייבות את המבקש לקבל דמי תיווך בגין עסקה במקרקעין, ביניהן (א) הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (ב) המתווך הוא בעל רישיון לתיווך במקרקעין (ג) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לבית המשפט המחוזי בתל אביב הגיע סכסוך עסקי בין רוני מאנה לבין הבעלים של קניון ארנה בהרצליה  ובכלל זה תביעה לדמי תיווך בגין מכירת קניון ארנה בהרצליה.

המתווך עמד בקשר שוטף עם המוכרת בראשית הדרך, ועם הרוכשת עד סוף העסקה. עם הרוכשת כרך המתווך הסכם תיווך בכתב ועם המוכרת לא. המוכרת הייתה ערה להמשך מאמצי התיווך, אך לא הייתה מוכנה לכרות עמו הסכם תיווך בשלבים מתקדמים יותר של המשא ומתן, וטענה כי לא גובשו עם המתווך הסכמות חוזיות כלשהן. המשא ומתן נמשך והעסקה נחתמה בין הצדדים. המתווך אכן היה הגורם היעיל שהוביל לגיבוש העסקה, והוא קיבל דמי תיווך בהתאם להסכם שחתם עם הרוכשת.

האם הוא זכאי בנוסף לדמי התיווך מטעם המוכרת? האם נכרת הסכם בין המתווך לבין המוכרת?

אם לא, האם המתווך זכאי לדמי תיווך – כלומר שכר ראוי – מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט?

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט מגדיר את העיקרון השולל התעשרות על חשבון הזולת וקובע – מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת שבאו לו מאדם אחר, חייב להשיב את הזכייה – ואם השבה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה עליו לשלם לו את שוויה.

בית המשפט קבע כי המתווך, רוני מאנה, היה הגורם היעיל בגיבוש העסקה. הוא שכנע את הקונה – קרן ריאליטי – לרכוש את הקניון וכאשר היה משבר במו"מ, המתווך שכנע את הקונה להציע מחיר מסוים והתחייבות לטפל בבעיות מסוימות ובסופו של דבר הוא הגורם שבזכותו התגבשה העסקה.

תחושת הצדק היא שלא רק שהמתווך זכאי לשכר ראוי, אלא שגם אין זה נכון לפטור את המוכרת מתשלום למתווך, שכן היא זכתה בשירותי תיווך שהובילו לביצוע העסקה.

בית המשפט קבע כי הוראות סעיף 6 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובעות כי הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין. בהקשר זה, קיים חוק המתווכים במקרקעין הקובע כאמור שיש צורך בהזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח לביצוע פעולות התיווך. באשר לתחושת הצדק, ציין בית המשפט כי המאמצים שנקט המתווך לא נעשו בהתנדבות, אלא כחלק ממימוש המחויבות שנטל מול הרוכשת, ושבגינם הוא קיבל שכר.

יתרה מזאת, לדעת בית המשפט הוא פעל באופן שקידם את האינטרסים של הרוכשת על חשבון האינטרסים של המוכרת ולכן תחושת הצדק יכולה לנוח בשלווה אל מול תוצאה שבה יקבל דמי תיווך אך ורק מהרוכשת.

(ת.א. (ת"א) 68098-01-17 רו. מ אינטרנשיונל גרופ בע"מ ואחרים נגד ארנה סטאר גרופ בע"מ ואחרים).