החזרי כספים בגין מיסוי נדל"ן – גם אחרי 4 שנים

סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מסגרת זמן של 4 שנים לפתוח שומת מס שבח או מס רכישה. לאחר 4 שנים, קובע הסעיף כי השומה ומה שנקבע בה לגבי המיסוי הם סופיים. מסגרת הזמן הזו מגלמת את האיזון בין עקרונות של סופיות, ודאות ויציבות מצד אחד לבין העיקרון של הטלת מס אמת בצד שני.

עם זאת, סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רשות המסים רשאית להאריך כל מועד שנקבע בחוק זה, אם התבקשה לכך ואם ראה "סיבה מספקת להיעתר לבקשה". רשות המסים במשך שנים התנגדה לכך שניתן לבקש תיקון שומת מיסוי מקרקעין לאחר 4 שנים – הן ביחס לעצמה והן כלפי אנשים שביקשו החזרי מס לאחר 4 שנים.

תיקון שומה – גם אחרי 4 שנים

בעניין שהגיע לבית המשפט העליון בפברואר 2021 נקבע כי העובדה כי קיים סעיף כזה בספר החוקים משמעו שהשומה אינה נסגרת לאחר 4 שנים, אלא שלבקשת רשות המסים או הנישום ניתן לפתוח אותה אם רשות המסים מצאה "סיבה מספקת". בית המשפט קבע כי השימוש בסמכות ההארכה מעבר ל-4 שנים צריכה להיות במשורה במקרים המתאימים בלבד כאשר סיבה מספקת צריכה להיות סיבה הנוגעת למועדים, כלומר סיבה שתבהיר מדוע לא נעשו הפעולות הדרושות בתוך 4 שנים.

תיקון שומה או השלמת שומה

במקרה אחר, שהגיע לבית המשפט המחוזי כאשר הוא יושב כוועדת ערר לענייני מיסוי מקרקעין, נקבע כי ישנם מקרים שלא מדובר בתיקון שומה תוך 4 שנים, אלא ב-"השלמת שומה".

במקרה זה, מיכאל וחנה מלכיאור טענו כי הם זכאים להטבת מס רכישה בגין "דירה יחידה".              

מיכאל וחנה היו הבעלים של דירת מגורים בירושלים בזמן שרכשו בשנת 2013 זכויות בדירה בתל אביב במסגרת קבוצת רכישה. הדירה בתל אביב הייתה בשלב הקמה מאד מוקדם כאשר נרכשה ב-2013. כאשר רכשו את הדירה הם שילמו מס רכישה כדירה שנייה.

בשנת 2018 מכרו מיכאל וחנה את הדירה הקיימת שלהם בירושלים עוד לפני שהושלמה הבנייה של דירתם בתל אביב ובמקביל ביקשו החזר של מס הרכישה ששילמו בגין הדירה בתל אביב משום שרצו כי הדירה בתל אביב תוגדר כ-"דירה יחידה".

רשות המסים סירבה לעשות זאת וטענה כי אם היו רוצים לבקש תיקון שומה, היו צריכים מיכאל וחנה לעשות זאת עד שנת 2017.

דירה יחידה או דירת נוספת

הזכאות למדרגות מס רכישה מוטבות מוקנות על פי חוק גם למי שיש בידיו דירת מגורים, כאשר הוא מתחייב למכור את הדירה הקיימת הנרכשת מקבלן במועדים הקבועים בחוק. רשות המסים מחילה את האפשרות הזאת גם במצב שהדירה הנרכשת לא נקנית מקבלן אלא מוקמת באמצעות קבוצת רכישה.

בית המשפט קבע כי אין מגבלה של 4 שנים, שכן לא נדרש כלל תיקון שומה. "השלמת השומה" מתאפשרת לפי בית המשפט עם היוודע תוצאות תחולת הוראות ההקלה – עבור דירה יחידה – בהתאם לאם יתקיימו או לא יתקיימו התנאים הדרושים.

משמע, מיכאל וחנה יכולים היו להצהיר כי מדובר בדירתם היחידה (הדירה בקבוצת הרכישה) תוך התחייבות למכור את דירתם הקיימת, והיו רשאים גם להצהיר כי מדובר בדירה שאינה יחידה וכי הם, באותו זמן בשנת 2013, אינם מתחייבים למכור אותה. אולם מדובר רק בהשערה שמותנית בהתרחשויות עתידיות. לדוגמה, כוונה למכור את הדירה הקיימת בירושלים בסמוך לאחר מסירת החזקה בדירה החדשה עלולה שלא להתממש בשל תנאי השוק בעתיד, אילוצים אישיים, שינויי תוכניות או אירועים בלתי צפויים מראש.

לאור אי-הוודאות הזאת באשר לתוצאת המס, עד לחכות עד שיתקיימו או לא יתקיימו תנאים מסוימים, ולכן מדובר בהשלמת שומה ולא בתיקון שומה.

(לקריאה נוספת – ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נגד מיטל אביבי רייך / ו"ע (ת"א) 27213-02-19 מיכאל וחנה מלכיאור נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב)