היטל השבחה בת"א – תוכנית הרובעים

בלב שכונה ישן ניצב בניין ישן, אשר חלה גם עליו כמו גם על אשר הבניינים בשכונה תמ"א 38. מעולם לא הוגש היתר בניה לפרויקט לפי תמ"א 38 ובעלי הדירות אף מעולם לא העלו זאת כאפשרות. האם כאשר אחד מבעלי הדירות ימכור את דירתו בבניין, יצטרך לשלם היטל השבחה עקב הזכות שיבוצע, מתי שהוא אם בכלל, פרויקט תמ"א 38 אצלו בבניין?

בשנים האחרונות ניתן לראות לא מעט שינויים תכנוניים שאותם הובילה עיריית תל-אביב, כאשר הבולט שבהם הוא תוכנית הרובעים אשר משפיעה על היטל ההשבחה.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה שנגבה על-ידי וועדה מקומית לתכנון ובניה מבעלים של נכס שהנכס שלו הושבח כתוצאה מפעולה תכנונית, למשל אישור תוכנית אשר השביחה את הנכס, קרי הוסיפה זכויות בניה לאותו נכס.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה עידוד לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מכח התוכנית הארצית הזאת, ניתן להוציא היתרי בניה ואף לאשר תוכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר תנאיה חורגים מאלה שנקבעו בתמ"א 38.

תוכנית הרובעים

תוכנית הרובעים שאושרה על ידי עיריית תל אביב ברובע 3 (תוכנית מס' תא/3616א – אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול ממזרח) וברובע 4 (תוכנית מס' תא/3729/א – בני דן בצפון, אבן גבירול ממערב, נתיבי איילון ודרך נמיר במזרח ורחוב שאול המלך בדרום) נועדה לאפשר פעילות של התחדשות עירונית במרכז תל אביב תוך הקלה על הליכי הרישוי ושמירה על האופי האדריכלי של תל אביב.

התוכניות אמנם מגדירות את תוספת זכויות הבניה שניתן לקבל בכל איזור ואיזור ובכך יש ודאות לתושבים וליזמים אולם בעוד שזכויות הבניה לפי תוכנית תמ"א 38 פטורות על פי החוק מהיטל השבחה, עיריית תל-אביב דורשת מבעלי דירות המגורים תשלום היטל השבחה כאשר הבעלים מוכרים את דירותיהם.

הוועדה בירושלים קבעה, לעומת זאת, כי היות ותוכנית רחביה קובעת שהיא זו שתהווה את מדיניות התכנון בנוגע לבקשות להיתר בניה מכח תמ"א 38, הרי שיש שיקול דעת רחב למוסד התכנון בעת אישור הזכויות, ולכן – ישנה אי ודאות בנוגע לקבלת זכויות בניה נוספות. בלשון אחר, מדובר בזכויות צפות אשר בעלי הדירות אינם יודעים אם יקבלו את זכויות הבניה הנוספות או מתי יוכלו לממש את הפוטנציאל לבנייה נוספת בנכסים שלהם.

באשר לסכומי המס, הרי שמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים בגין זכויות בניה רעיוניות בלבד. רעיוניות משום שהלכה למעשה הן לא בנות מימוש בכזאת קלות – בדומה לפרויקט של תמ"א 38, על השכנים להסכים לפרויקט בניה שכזה, לבחור בעלי מקצוע ולהוציא היתר בניה, לשלם את העלויות הנדרשות, לבחור קבלן וכיו"ב.

האם יש לשלם היטל השבחה על זכויות מכח תמ"א 38?

הוועדה המקומית בת"א ובירושלים פנו לבית המשפט העליון כנגד פסיקות של בתי משפט ווועדות – וטענו כי יש לקחת בחשבון את עליית ערך הנכס של אדם שמקורה בתמ"א 38.
לעומת זאת, בעלי הדירות טוענים כי יש לגבות היטל השבחה אך ורק בגין ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית, ובמקרה שנדון לא מדובר על תוכנית ספציפית שאושרה.

פסיקת בית המשפט העליון

באוקטובר 2025 פסק בית המשפט העליון כי אמנם תמ"א 38 יצרה מעין "השבחה תכנונית" אך לא כל פעולה תכנונית של רשות ציבורית מכוננת אירוע מס. לדעתו של בית המשפט, שוק הנדל"ן מושפע ממגוון רחב של משתנים, החל ממאפייני הנכסים, דרך שיעורי הריבית ואפילו אם ידוען כזה או אחר מתגורר בשכונה.

עליית ערך אשר אינה תוצאה ישירה של אישור התוכנית המשביחה אינה אמורה לחולל אירוע מס. כאשר עורכים שומת השבחה, יש לחלץ ולבודד את עליית ערך הנכס שנגרמה כתוצאה מהתוכנית המשביחה ככזאת מתוך העלייה הכוללת בשווי הנכס אשר מושפע גם מגורמים אחרים. על השבחה זו – ורק עליה – יחול היטל ההשבחה.

(להרחבה – קראו בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד לויתן אדיב שמואל).