השקעות נדל"ן באלבניה

הרפובליקה האסלאמית של אלבניה ומדינת ישראל כוננו יחסים דיפלומטיים בשנת 1991, בסמוך לאחר שאלבניה השתחררה מן השלטון הקומוניסטי. בשנים האחרונות, היחסים הבילטרליים בין המדינות התפתחו בצורה משמעותית, בעיקר על רקע שיתוף פעולה בתחומי הגנת הסייבר.

ביולי 2022, אלבניה חוותה התקפת סייבר משמעותית שיוחסה לרפובליקה האסלאמית של איראן. האירוע הוביל לכך שישראל הציעה את המומחיות שלה בתחומי הסייבר, וממשלת אלבניה קיבלה בחיוב תמיכה זו. ישראל תמכה בהקמת תשתית הגנת סייבר באלבניה, ובאוקטובר 2022 ראש הממשלה אדי ראמה ביקר בישראל ביחד עם היועץ שלו לבטחון לאומי בכדי לדון בנושאי סייבר.

בנוסף להגנת סייבר, לשתי המדינות יש אינטרס משותף בפעילות כנגד טרור וקיצוניות. אלבניה ידועה כמנהיגה בבלקן במלחמת נגד קיצוניות ולישראל יש ניסיון בפעולות למניעת טרור. שתי המדינות גם משתפות פעולה בתחומי הבטחון לאור האינטרסים המשותפים. צריך גם להזכיר שבשנת 2022 ניתקה אלבניה את הקשרים הדיפלומטיים עם איראן בעקבות התקפת הסייבר, שכאמור יוחסה לאיראנים.

הקשרים המסחריים בין המדינות נמצאים גם בתהליך של גדילה. אלבניה צעירה מאד, כאשר הגיל הממוצע הוא 31 וחלק משמעותי מהאוכלוסייה שלה פונה ללימודים גבוהים. הסחר בין המדינות גדל בעקבות חתימת האמנה למניעת כפל מס בשנת 2021.

במרץ 2023 נערך כנס ההייטק בטיראנה בירת אלבניה בה השתתפו כמאה חברות ישראליות אשר בחנו אפשרויות להרחיב את פעילותן לשוק האלבני. משרדנו נתן חסות לכנס הזה ועו"ד אוהד שפק העביר הרצאות על פעילות בשוק האלבני, וזאת כמשרד עורכי דין אשר מלווה פעילות עסקית של חברות ישראליות הפועלות בשווקים בינלאומיים וכמשרד המייצג חברות זרות המובילות פעילות עסקית בישראל.

באשר להשקעות בנדל"ן במדינה, ישנם מספר מאפיינים בהשקעות באלבניה אשר עשויים לעודד משקיעי נדל"ן:

• עידוד מצד השלטונות – המדינה מעודדת השקעה של זרים בנדל"ן. בניינים חדשים רבים נבנים בשנים האחרונות בעיר הבירה, ובערי החוף יש תכנון לפרויקטים רחבי היקף. חברת הנדל"ן מאיחוד האמירויות, Eagle Hills, הודיעה על פרויקט בהיקף של 2.5 מיליארד אירו בעיר הנמל Durres. מדובר בפרויקט שישנה את המרינה של עיר הנמל העתיקה וצפוי לכלול כ-12,000 יחידות דיור.

• יעד תיירות – אלבניה היא יעד תיירות המצוי בצמיחה משמעותית. במדינה מתגוררים כ-2.8 מיליון אנשים בלבד אולם בשנת 2022 ביקרו בה כ-7.5 מיליון תיירים, כאשר חלק לא מבוטל מיוחס לאלבנים גולים שחוזרים הביתה לביקורים. שדה תעופה חדש בעיר Vlore נמצא תחת בנייה שצפויה להסתיים בשנת 2025 ואמור לשמש בעיקר תיירים המגיעים לדרום אלבניה לנפוש בחופים שנמצאים מול איטליה ומול יוון.

• מחירי נדל"ן נוחים יחסית – המחירים בטירנה נעים סביב 1,500-1,300 יורו למ"ר. מחוץ לטירנה המחירים נמוכים יותר, למעט בערי החוף.

• משכנתאות – הבנקים באלבניה מציעים משכנתאות לתושבי חוץ הרוכשים נדל"ן באלבניה בהיקף של עד 80% מערך הנכס, כאשר ישנם מקרים בהם ניתן אף לקבל מימון מלא של הנכס, וזאת בהתאם למדיניות הבנקים. המשכנתאות לנכסים למגורים מוגבלות ל-400,000 יורו ובנכסים מסחריים לרוב אין מגבלה וזאת בהתאם למדיניות הבנקים.

• מיסוי נוח – אין מס רכישה באלבניה אך יש מס רכוש מוניציפלי נמוך בהתאם לגודל הנכס. מס שבח עומד על 15% מהשבח שנצבר במכירה, היטל השבחה בגין בנייה עומד על 1% מעלות הבניה וכן 8% מעלות המכירה הצפויה של הנכס (כאשר קיימת הערכה מצד הרשות המקומית), מע"מ עומד על 20% אך ישנה הנחה משמעותית כאשר בונים נכסים למלונאות. מס הכנסה מהשכרת דירות למגורים עומד על 15% כאשר כמובן יש לבדוק אפשרות להשלמת המיסוי לישראל עקב האמנה למניעת כפל מס.