שוק הדיור בישראל מונע על-ידי מספר פרמטרים, כאשר בין המרכזיים ביניהם ניתן למנות את צפיפות האוכלוסין, רגולציה של התכנון והבניה, ביקוש גבוה שנובע משיעור הגידול באוכלוסיה, לצד היצע המאופיין בכך שמרבית הקרקעות (כ-93%) נמצאות בבעלות ציבורית ומנוהלות על-ידי גוף ממשלתי – רשות מקרקעי ישראל.
בישראל הביקוש למגורים בדירות בבעלות הוא הביקוש הדומיננטי; כ-68% מתושבי המדינה גרים בדירה שבבעלותם, כ-8% בהסדרים אחרים (דיור ציבורי, דמי מפתח ועוד) ובכ-24% מתגוררים בשכירות.
שוק השירות בישראל
שוק השירות בישראל, המקיף כ- 550,000 – 600,000 דירות מוחזק על-פי רוב בידי משקיעים פרטיים, ואילו חברות עסקיות מהוות רק נתן קטן ממנו. ראוי לציין כי תמהיל זה אינו אופייני למדינות מפותחות כישראל, בהן קיים שוק שכירות מוסדי מפותח. ואולם, הסיבה טמונה בכך שהתשואות המתקבלות מהשכרת דירה בישראל נמוכות הן ונאמדות בכ-3% מדי שנה.
משנת 2007 ועד למחצית הראשונה של 2015 עלה מחיר שכר הדירה הריאלי השנתי ב-37.2%, וזאת על רקע גידול ריאלי מצטבר בשיעור של כ-71% במחירי הדירות בבעלות באותה תקופה. בתחילת 2014, בעקבות העלייה המשמעותית בדמי השכירות, הוגשו הצעות חוק לאסדרת שוק השכירות ולפיקוח על שכר הדירה. בעקבות זאת הוקם, על-פי החלטת קבינט הדיור, צוות "חוק שכירות הוגנת". הצוות והצעות החקיקה השונות מאז 2014 ביקשו להתמודד עם שני אתגרים מרכזיים הקיימים בשוק השכירות בישראל (א) העלייה הריאלית המשמעותית במחירי השכירות (ב) חוזה השכירות החד-שנתי, הנפוץ בישראל, אשר מוביל לחוסר יציבות ולאי-ודאות מצד השוכרים לגבי המשך מגוריהם בדירות.
הרגולציה שהוצעה, ובינה גם מצוי דבר החקיקה שהועלה על-ידי חברי כנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר, ניצבת על שתי רגליים – האחת, רצון לפקח על שכר הדירה בכדי להוביל להורדה משמעותית של המחירים, מתחת למחירי השוק. השנייה, אסדרת היחסים בין השוכר למשכיר על שלל היבטים, כדוגמת האחריות לתחזוקת הדירה, הגדרת "דירה ראויה למגורים" תנאי סיום החוזה, ערבויות וכדומה.
ב-17.07.2017 אושר בקריאה שנייה ושלישית בכנסת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 (הקרוי "חוק שכירות הוגנת") והוא יחול 60 יום לאחר שיפורסם ברשומות.
התיקון לחוק עוסק באסדרת יחסי משכיר-שוכר, מגדיר את תנאי המינימום לפיהם דירה תיחשב כראויה למגורים, מתייחס למי ישלם את דמי התיווך, מגדיר את מחויבות המשכיר לתיקונים בדירה ומגביל את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לגבות מן השוכר.
בה בעת – התיקון לחוק אינו כולל הגבלה על משך תקופת השכרה והגבלה על גובה שכר הדירה.
התיקון אינו כולל אמצעי אכיפה נגד משכירים שפועלים נגד ההוראות. כך, למשל, אין אכיפה פלילית או סנקציה פלילית, וסעד משפטי יינתן רק בהליך אזרחי ובמישור האזרחי בלבד. באופן דומה, אין מנגנון המאפשר לשוכרים, ובמיוחד לשוכרים המוחלשים ביותר, להגיש תלונה על בעלי דירות המשכירים דירות שאינן ראויות למגורים ולא נקבע גוף שיערוך ביקורות בדירות.
יש לציין כי התיקון לחוק לא יחול על חוזי שכירות למגורים בדירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש, כדוגמת Airbnb, דירות במעונות לסטודנטים, דירות שחוק הגנת הדייר על עליהן או דירות ששייכות לדיור מוגן, חוזי שכירות למגורים שאינם עולים על שלושה חודשים ללא אפשרות הארכה, חוזי שכירות למגורים לתקופה של למעלה מעשר שנים ללא אפשרות ביטול מוקדם יותר וחוזי שכירות למגורים שדמי השכירות עולים על 20,000 ש"ח לחודש.
מי אחראי לשלם מה?
על-פי התיקון לחוק, השוכר ישלם את דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום, תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או לחברת הניהול. לעומת זאת, תשלומים המיועדים לרכישת או השבחת מערכות או מתקנים המשרתים את הדירה המושכרת, דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שחב המשכיר לאדם שלישי – יחולו על המשכיר. כך, למשל, תשלום בגין דמי התיווך יחול על המשכיר באם המתווך פעל מטעם המשכיר.
גובה הערבות
התיקון לחוק קובע הגבלה על גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מן השוכר. גובה הערבות המקסימלי נקבע על שליש מדמי השכירות עבור כל תקופת שכירות או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – לפי הנמוך מבין השניים.
מימוש הערבות
התיקון לחוק מונה ארבעה מקרים בלבד, שבהם רשאי המשכיר לממש את הערובה שהופקדה בידיו: (א) אי תשלום דמי השכירות במועדם – עד גובה דמי השכירות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי חוזה השכירות בין הצדדים (ב) אי תיקון ליקויים במושכר שנגרמו בשל התנהלות השוכר – עד גובה עלות התיקון (ג) אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר – עד גובה החוב (ד) במקרה והשוכר לא פינה את הנכס המושכר במועד – בסכום בהתאם לתנאי חוזה השכירות.
על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן את הטעון תיקון.
לאחר שהסתיימה תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה או את יתרתה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר.
אחריות לתיקונים
התיקון קובע כי על השוכר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שנגרם בשל שימוש בלתי סביר. כאשר מדובר בפגם בנכס שנגרם בשל שימוש סביר, האחריות תהא על כתפי המשכיר לתקנו בתוך 30 יום מהרגע שעודכן על הפגם. אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, משמע כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, הרי שעל המשכיר לתקנו בתוך שלושה ימים בלבד. במקרים בהם המשכיר לא עשה כן, רשאי השוכר לתקן הפגם באופן עצמאי, ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה המשולם על-ידו.
ביטול הדדי
לפי התיקון החדש, לא ניתן להכניס תניה בחוזה השכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול שכזו. המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שלא בשל הפרתו לפחות 90 ימים מראש והשוכר יודיע על ביטול חוזה שלא בשל הפרתו לפחות 60 ימים מראש.
דירה ראויה למגורים
התיקון קובע מהי דירה שאינה ראויה למגורים וזו דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, ובכלל זה מערכת לסילוק סדיר של שפכים; דירה שאינה כוללת מערכת לאספקת מי שתייה; דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; דירה שאין פה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת הפתחים, ובכלל זאת דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה; דירה הכוללת סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר.
חוזה שכירות מחייב
התיקון אינו קובע חוזה שכירות מחייב, אך הנושאים העיקרים שנקבעו בו יחולו מעתה ואילך על כל חוזה שכירות שייחתם. כמו כן, קובע התיקון כי סעיפים הקיימים בחלק מחוזי השכירות הפוטרים את המשכיר מאחריות לא התאמה או לפגם שיתגלה בנכס, והיה עליו לדעת זאת בעת כריתת החוזה, בטלים.
