חילוט ערבות

בתביעה של חלק מרוכשי הדירות בפרויקט התקוע מזה מספר שנים והועבר לכינוס, החליטה שופטת המחוזי נועה גרוסמן לאפשר לרוכשים המעוניינים בכך לחלט את ערבויות חוק המכר שהונפקו על ידי גורמי המימון – בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון. לאחרונה הציג הכונס מתווה להשלמת הבנייה בתוך 15 חודשים אך גורמי המימון דרשו את תשלום כלל התמורות ע"י הרוכשים.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב מוכר למסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרת הכספים ששילם הקונה על חשבון התמורה, במקרה שמסיבה כלשהיא המוכר לא יוכל להעביר לקונה את הבעלות בדירה, כמוסכם בחוזה המכר. 

מימוש ערבות

עקרונית, בתי המשפט נוקטים בגישה מצמצמת בכל הנוגע לחילוט ערבויות חוק המכר ולא בנקל מאפשרים זאת. בהתאם, מימוש ערבויות על ידי הרוכשים וביטול הסכם תמ"א כפוף לכך שהיעדר היכולת של המוכר להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר נובעת מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית; או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור; או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

ביולי 2025, בצעד נדיר למדי, בית המשפט קיבל תביעה שהוגשה על ידי קבוצה של 22 רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 כושל בשכונת נווה עופר בדרום ת"א, אשר ביקשו לחלט את ערבות חוק המכר. 

כך, תובעים שציפו לקבל לידם חזקה בדירות שרכשו בין השנים 2017- 2019, עוד בשנת 2021, מצאו עצמם ארבע שנים לאחר מועד המסירה הצפוי, ללא דירה והיה ברור כי הפרויקט אינו מתקדם כשורה לפי סד הזמנים שהובטח ונקבע בהסכם. במצב הדברים האמור, חלוף השנים מאז מועד המסירה החוזי (2021) גרמו לביטול היתר הבניה שניתן ולסיבוכים נוספים. נסיבות אלו הובילו בסופו של דבר למינוי כונס נכסים בפרוייקט.

עיכוב בלתי סביר

על כן, בית המשפט קבע כי מדובר בעיכוב בלתי סביר בהשלמת הבנייה וכפועל יוצא במסירת החזקה בדירות לרוכשים, העולה כדי הפרה יסודית של הסכמי המכר וכי התקיימו התנאים למימוש ערבות חוק המכר. בהתאם, נקבע כי יש לאפשר לרוכשים החפצים בכך, לבטל את החוזים שכרתו מול החברה ולממש את ערבויות חוק המכר.

באשר לרוכשים המעוניינים להמשיך במתכונת החוזית, נקבע כי ערבותם לא תחולט. ואילו ביחס לרוכשים שטרם שילמו את מלוא כספי התמורה, הוחלט כי הם יעשו זאת לפי המתווה שיגובש ביניהם לבין כונס הנכסים.

בפסק דינו, בית המשפט התייחס להשלכות העיכוב על רוכשי הדירות. בכלל זה, נקבע כי יש לתת את הדעת לקיומם של רוכשים המתמודדים עם קשיים כלכליים ניכרים, להשלים את סכום התמורה שגורמי המימון דורשים מהם, בתנאי ההצמדה החוזיים, מבלי להתחשב בעיכובים המשמעותיים עד כה. כזכור, אלה אנשים שציפו לקבל דירות עוד לפני כארבע שנים לכל המאוחר. הם נדרשים מצד אחד לשלם דמי שכירות, אולי גם משכנתאות, שעה שמצד שני כספם מושקע בפרויקט שקידומו נעצר ומועד השלמת בנייתו אינו ידוע גם היום

בנוסף, בית המשפט קבע כי יש לקחת בחשבון לא רק את החוזים, ההסכמים, וענייני המימון, אלא גם את החיים עצמם. שכן, מדובר באנשים שהשתקעו במקום מגורים מסוים ובונים בו מרכז חיים. צפייתם הלגיטימית – על בסיס תנאי ההסכם – הייתה כי בשנת 2021 יוכלו לעשות כן במקרקעין שבהם בוצע פרוייקט התמ"א, לא הסתייעה עקב העיכוב המשמעותי בבנייה. 

בין לבין, הם שכרו דירות בכתובות אחרות ובנו את חייהם סביב אותו מקום. בית המשפט הדגיש כי בנייה של מירקם חיים אינה דבר של מה בכך. מדובר במשפחות. בילדים המבקרים בבתי הספר ובחיים החברתיים שלהם. במקומות עבודה של ההורים אשר סמוכים ו/או נגישים למקום המגורים. בחיים החברתיים של ההורים ובקהילות אליהן בנו שיוך לאורך השנים. 

האם כאשר הבנייה תושלם והם יקבלו את מפתחות הדירה המיוחלת בעוד מספר לא וודאי של שנים, הם יוכלו לקרוע את רקמת החיים אותה בנו ולבנות הכל מחדש בכתובת החדשה נשוא פרוייקט התמ"א? בית המשפט הטיל בכך ספק וקבע כי זהו נתון שיש להביא בחשבון – מעבר לנושא הכלכלי.

להרחבה ראו: פרק (ת"א) 30215-07-24‏ ‏ בנק ירושלים בע"מ נ' גרניט הנדסת חיזוק מבנים בע"מ ואח'‏