תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מורכב ביותר ומשלב בתוכו גורמי מקצוע רבים כגון קבלנים, אנשי כספים וליווי משפטי. בכדי לאחד את כל הגורמים לכדי פרויקט מוצלח, על בעלי הדירות להיעזר בעו"ד דיירים, אשר יפעל כדי ללוות אותם בתהליך המורכב של בחירת יזם לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.
עו"ד בעל ניסיון בליווי פרויקטים של פינוי בינוי מטעם בעלי הדירות צריך להקפיד כי הכנס או האסיפה של בעלי הדירות ביחד עם יזם או יזמים אשר יציעו את הצעותיהם ייערך לפי כל הכללים.
כנס דיירים פינוי בינוי – עשה ואל תעשה
כמה זמן מראש צריך להודיע לבעלי הדירות על הכנס?
הכללים קובעים כי לפחות 10 ימים לפני מועד הכנס יש לפרסם הודעה הכוללת מתי ייערך הכנס, היכן ייערך הכנס, מהי מטרת הכנס ומיהו היזם או היזמים שעתידים להציג את הצעותיהם בכנס. כמובן שמוטב לפרסם את מועד הכנס כמה שיותר מוקדם לטובת השתתפות גדולה ככל האפשר מקרב בעלי הדירות בבניין או במתחם הבניינים.
איך מודיעים על כנס דיירים בפרויקטי פינוי בינוי?
על היזם או היזמים להציג את ההודעה במקום בולט בבניין, ואם ישנן כמה כניסות – אז בכל אחת מהכניסות. בנוסף, צריך למסור את ההודעה לבעלי הדירות ב-2 מתוך 3 הדרכים הבאות (1) בתיבת הדואר של כל דירה ודירה (2) בפתח הדלת של כל דירה ודירה (3) באמצעים אלקטרוניים לכל בעל דירה – כלומר, בהודעת SMS, בשיחת טלפון, בהודעת ווטסאפ או במייל.
מה שיעור ההשתתפות הדרוש לכנס דיירים בפרויקט פינוי בינוי?
בכנס הדיירים צריכים להשתתף לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין. אם הגיע שיעור נמוך מזה, על היזם להודיע כי הוא דוחה את כנס הדיירים ליום אחר. אם בשני הכנסים, כלומר גם בראשון וגם בזה שנדחה, השתתפו יחד לפחות 30% מבעלי הדירות – היזם עמד בחובתו.
על מה חייב היזם לפרט בכנס דיירים?
על היזם לפרט את הניסיון שיש לו בתחום הבנייה או ההתחדשות העירונית, כולל מתן דוגמאות לפרויקטים שביצע, כתובתם ובאיזה שלב הם נמצאים. היזם צריך לפרט אודות העסקה שהוא מציע ומהם השלבים העיקריים הנדרשים כדי לקדם את הפרויקט. בנוסף, היזם צריך לפרט מיהם אנשי המקצוע שעובדים מטעמו ולהבהיר להם במפורש כי עורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות. היזם נדרש גם לפרט אודות הזכויות של קשישים ובעלי מוגבלויות לפי החוק ולמסור לבעלי הדירות מידע על המינהלת העירונית של התחדשות עירונית שפועלת בעיר שלהם.
הצעת יזם – פרויקט פינוי בינוי
על ההצעה של היזם לבעלי הדירות, עוד לפני מו"מ בין עו"ד של בעלי הדירות ליזם, לכלול את הנושאים הבאים:
הניסיון המקצועי של היזם כולל רשימת פרויקטים שביצע ב-10 שנים האחרונות.
מאפייני הפרויקט – כמה דירות יבנה, כמה קומות, מגורים בלבד או גם שטחי מסחר, חיבור למגרשים אחרים ועוד.
התמורה המוצעת לבעלי הדירות – מהי התוספת לשטח הדירה, האם יתווספו מרפסת שמש, מחסנים, חניות וכו', מפרט הדירה ואפשרויות לשדרג ועוד.
הוצאות הפרויקט בהן יישא היזם עבור בעלי הדירות – כדוגמת עלות שכר טרחת עורך דין הדיירים ועלות של יועצים נוספים של הדיירים, מסים וכיוצא בזה.
לוח זמנים משוער לקידום הפרויקט.
בטוחות המוצעות לדיירים – פירוט של הערבויות שמוצעות לדיירים לקבלת דמי שכירות, לתוספת לדירה או הדירה החדשה שהדיירים אמורים לקבל, ערבות כי היזם ישלם את המסים אם יחולו על הדיירים ועוד.
פירוט התנאים העיקריים הנדרשים לקיום העסקה ופרק הזמן שייקח לקיים אותם – למשל מהו הרוב הדרוש של בעלי הדירות שיסכימו לפרויקט, אישור תוכנית והגשת בקשה להיתר בניה, קבלת היתר בניה, קבלת מימון מבנק או מחברת ביטוח וכיוצא בזה.
