מחיר למשתכן – חיבור מוני מים וחשמל

אחד מהעקרונות של פרויקט מחיר למשתכן הוא עניין המחיר הקבוע למ"ר דירתי מבלי שיהיה אפשר להוסיף עליו תשלומים נוספים, למעט כאלו שנקבעו מראש על-ידי משרד השיכון.

על-פי רוב, המכרזים של רשות מקרקעי ישראל קובעים כי מחיר דירת מחיר למשתכן ייקבעו בהתאם להוראות המכרז והיזם לא יהיה רשאי לגבות כל תמורה נוספת מרוכשי הדירות למעט שכר טרחת עורך דינו, אשר מוגבלת בהתאם לחוק.

במסגרת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, יש גם נספח המתייחס לתשלומים הנוספים שחלים על רוכשי דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן והוא קובע כי "תשלומים הקשורים למים, לחשמל או גז, יחולו על רוכש הדירה רק אם מדובר על חיבור הדירה. תשלום בגין חיבור הבניין לרשת המים, למיכל האספקה לגז עד למונה הדירתי וחיבור לרשת החשמל מוטל על היזם".

חברת פרשקובסקי זכתה בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת הרקפות בראשון לציון. במסגרת ההסכם עליו חתמו הזוכים, אשר אושר על-ידי חברת הבקרה, נקבע כי הרוכשים יישאו בתשלומים עבור חיבור מונה חשמל ועבור חיבור הדירה לרשת החשמל וכן יישאו בתשלומים עבור אספקת מונה המים לדירה, וכן עבור חיבור הדירה לרשת המים.

באוגוסט 2019 הבהיר משרד הבינוי לחברות הבקרה כי היזמים נדרשים לשאת בתשלום חיבור המבנים והדירות לתשתיות – למעט תשלום בגין מונה המים, ובגין הפקדת פקדון עבור אחד החלקים להתקנת הגז בדירה ובתנאי שהיזם קיבל את אישור הרוכש להפקדת הפקדון מבעוד מועד.

חברת פרשקובסקי פנתה לבית המשפט וטענה כי היא זכאית לגבות מהדיירים את התשלומים לגבי חיבור הדירות לחשמל ולמים.

משרד השיכון טען בתגובה כי הקונים מתחייבים מול חברות החשמל והמים לשלם להם סכומים בגין החיבור הדירתי, וליזמים אין כל סמכות לגבות תשלומים אלו מהקונים. לטענת משרד השיכון, הפרקטיקה היא שחברת החשמל מתקינה את מונה החשמל, שמופקד בידי בעל הדירה בתמורה לתשלומים עתידיים שוטפים, הנגבים באמצעות החשבון. לגבי המים, מדובר בעלות חד פעמית עבור מונה שהיא פיקדון, שמוחזר למי ששילם אותו ולכן נקבע כי הקבלן יוכל לחייב את רוכשי הדירות לשאת בו, מול חברת המים, וזאת מאחר והקונים יוכלו להזדכות בעתיד על תשלום זה.

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי נקודת המוצא לבחינת המחלוקת היא סעיף 3.1.6. למכרז המגדיר מהו "מחיר למ"ר דירתי" ובכלל זה קובע שהמחיר כולל "חיבור המבנה והדירה למערכות מים, ביוב חשמל, טלפונים, טל"כ, הוצאות פיקוח….".

השופט דראל קבע כי הסכם המכר של פרשקובסקי עם הקונים מאפשר לחייב את הרוכשים בתשלום נוסף, והעובדה שחברת הבקרה לא הבחינה בפער שיש בין נוסח הסכם המכר להוראות המכרז, לא יכולה לסייע ליזם.

ההגיון המסחרי שעומד בבסיס ההגדרה הרחבה של מ"ר דירתי, שממנו נגזר המחיר שאותו נדרשים הרוכשים לשלם, הוא כי המחיר שאותו יידרש הזוכים במכרזי מחיר למשתכן יהיה ידוע, ברור וסופי, ללא שינויים ותוספות לאורך יישום ההתקשרות החוזית בין היזם לבין רוכש הדירה.

לפיכך, קבע בית המשפט כי היזם אינו יכול לגבות תשלומים עבור חיבור הדירה לתשתיות החשמל והמים.

(המרצת פתיחה (ירושלים) 38780-01-20 פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ נגד מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון)