עסקת מתנה במקרקעין מול צוואה

מקרה שהגיע לאחרונה לבית המשפט לענייני משפחה בפתח תקוה עסק במקרה שכזה. 

בית המשפט קבע כי העובדה שהרישום בטאבו הושלם רק לאחר פטירת נותן המתנה אינה מבטלת את העסקה. כאשר נותן המתנה חתם בחייו על מסמכי ההעברה ועל ייפוי כוח בלתי חוזר, ניתן להשלים את רישום הזכויות גם לאחר מותו. 

תכליתו של ייפוי כוח בלתי חוזר היא בדיוק להבטיח את השלמתה של עסקה שזכויותיו של צד שלישי תלויות בה, גם אם מייפה הכוח נפטר קודם להשלמת הרישום. בית המשפט אף קבע כי אין מניעה עקרונית לבצע את הרישום לאחר הפטירה מכוח ייפוי הכוח, וכי אין חובה בדין להודיע ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו) או לרשויות המס על פטירת המעביר כתנאי לשימוש בו.

מבחינת דיני המקרקעין, כל עוד לא נרשמה המתנה, מדובר ככלל בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין ולא במתנה שהושלמה. אולם לכך מצטרפות הוראות חוק המתנה. סעיף 5 לחוק המתנה מאפשר, בנסיבות מסוימות, לנותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו. אלא שבפסיקה נקבע כי חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך השלמת המתנה עשויה להיחשב כוויתור בכתב על זכות החזרה.

קביעה חשובה נוספת היא כי זכות החזרה מהתחייבות לתת מתנה היא בעיקרה זכות אישית של נותן המתנה. לפיכך, גם כאשר המתנה טרם הושלמה ברישום בעת פטירתו, יורשיו אינם נכנסים בנעליו באופן אוטומטי לצורך ביטולה. בית המשפט הסתמך על פסיקה שלפיה אם המנוח התחייב לתת נכס במתנה ולא חזר בו בחייו, אין יורשיו רשאים לעשות זאת במקומו. ההתחייבות ממשיכה לעמוד בתוקפה וניתן להשלים אותה לאחר המוות בהתאם לדיני המקרקעין.

מכאן נגזרת גם התוצאה ביחס לצוואה. אדם אינו יכול להוריש בצוואתו זכויות שכבר הכפיף בחייו להתחייבות תקפה ובלתי חוזרת. כלומר, גם אם בצוואה מוקדמת נכתב שהדירה תועבר ליורשים מסוימים, צוואה זו כפופה להתחייבויות משפטיות שהמצווה יצר לאחר מכן בחייו. בית המשפט אימץ את העיקרון שלפיו המצווה אינו יכול להוריש יותר ממה שהיה בבעלותו כשהוא נקי מהתחייבויות קודמות.

בית המשפט דחה גם את הטענה שסעיף 8 לחוק הירושה, האוסר עסקאות בירושה עתידית ומתנות שאמורות להיות מוקנות רק לאחר מות הנותן, מבטל את העסקה. ההבחנה היא בין מתנה שניתנת כבר בחיי הנותן, אף שהשלמת הרישום תתרחש מאוחר יותר, לבין הוראה שמבקשת להקנות את המתנה רק עם המוות. כאשר עסקת המתנה נעשתה בחיים ונועדה להיות מחייבת כבר במועד חתימתה, אין מדובר ב"מתנה מחמת מיתה" האסורה לפי סעיף 8(ב). 

התוצאה המשפטית היא משמעותית: עסקת מתנה במקרקעין שנחתמה בחיי המעביר, במיוחד כאשר נלווה לה ייפוי כוח בלתי חוזר, עשויה לגבור על הוראות צוואה קודמת גם אם הרישום עצמו הושלם רק לאחר הפטירה. במקרה כזה, הנכס אינו נכנס לעיזבון באופן חופשי, אלא כפוף להתחייבות שנוצרה בחיי המנוח.

(להרחבה קראו תיק משפחה 68698-02-20 א' ואחרים נגד האפוטרופוס הכללי במחוז תל-אביב ואחרים)