תקרת מס שבח

מס שבח הוא מס שמטילה המדינה על הרווח של מוכרי נדל"ן בישראל. המס מוטל רק על הרווח שנצבר למוכר כתוצאה מהמכירה, וכאשר אין רווח – אין מקום לשלם מס שבח.

גם כאשר יש רווח, יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח – אם מדובר בדירת המגורים היחידה של תושב ישראל, אם המוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים, ואם לא מכר במשך 18 החודשים הקודמים למכירה – דירת מגורים אחרת בפטור ממס כדירה יחידה.

גם מי שעונה על כל התנאים הללו, הפטור מדירה יחידה מוגבל לכ-4.5 מיליון ₪.

האם הפטור של כ-4.5 מיליון ₪ מחושב ביחס למוכר או ביחס לשווי הדירה?

כפיר גבע וערן גולן רכשו יחדיו דירת מגורים יוקרתית ברחוב ריינס בתל אביב. כאשר ביקשו למכור את הדירה, כפיר וערן עמדו בתנאי הפטור הניתן לדירה יחידה ועל כן הסיקו כי הם זכאים ליהנות מפטור ממס שבח עד לגובהו המקסימאלי של הסכום הפטור – כ-4.5 מיליון שקלים עבור כל אחד מהם, וכי הם ישלמו מס שבח רק על שווי הדירה שמעל 9 מיליון ₪.

רשות המסים לא קיבלה את הטענות של כפיר וערן, והחליטה כי הפטור יינתן לשניהם במשותף, כך שכל אחד מהם ייהנה למעשה ממחצית הפטור בלבד – ויידרש לשלם מס שבח על כ 2.7 מיליון שקלים. רשות המסים נימקה את החלטתה בכך שתקרת הפטור מחושבת ביחס לדירה ולא ביחס למוכר ועל כן דירה שנמכרה בכ-10 מיליון שקלים, המוכרים יזכו לפטור על כ-4.5 מיליון השקלים הראשונים בלבד, ויתר הסכום יהיה חייב במס.

כפיר וערן ערערו על החלטת רשות המסים בפני וועדת הערר לענייני מס שבח.

השופטת עמדה על החשיבות שבהענקת הפטור לאדם שהנכס הנמכר הוא נכס המקרקעין היחיד שברשותו. לדבריה יש שלוש סיבות עיקריות שלא לגבות מס שבח: הראשונה היא שדירת מגורים נחשבת בעיניי המחוקק לרכוש פרטי הנועד לשימוש אישי ולא נכס עסקי שתכליתו השאת רווחים. הסיבה השנייה היא שהתמורה שיקבל מוכר של דירה יחידה תשמש אותו בקניית דירת המגורים הבאה ועל כן מבחינה כלכלית-חברתית אין כאן מימוש של השקעה אלא המשך החזקה בדירת מגורים. הסיבה השלישית היא שהחלפת נכס למגורים נובעת בדרך כלל משינוי בנסיבות האישיות של המוכר כמו הגדלת המשפחה או שינוי מקום העבודה. המחוקק רצה למנוע מצב שבו שיקולי מיסוי יהיו השיקולים המנחים בקבלת החלטות אישיות מסוג זה.

בהמשך לדברים החליטה הוועדה לקבל את טענותיהם של כפיר וערן ולדחות את עמדת רשות המיסים. הוועדה החליטה כי תקרת הפטור תהיה פרסונאלית, כלומר תתייחס לכל מוכר ומוכר בנפרד – גם אם יש יותר ממוכר אחד – ולא תיקבע על-פי שווי הדירה שנמכרה.

 נקבע כי כפיר וערן ייהנו כל אחד בנפרד מפטור בגובה של 4.522 מיליון ₪.

לסיכום, לפני שמבצעים עסקת נדל"ן יש לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין בעל ידע נרחב בתחום. כאמור לעיל, ישנם מספר תנאים שעל המוכר לעמוד בהם כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח, ולכן יש לוודא לפני עריכת עסקת נדל"ן מהו גובה המס הצפוי ומהם האמצעים שניתן לנקוט בהם כדי להקטין את חלקה של רשות המסים בעסקה.

(להרחבה קראו – וועדת ערר (תל אביב) 59018-11-21 כפיר גבע וערן גולן נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב)