זכאות מתווך לדמי תיווך

סעיף 14 לחוק המתווכים קובע שלושה תנאים מצטברים לזכאות מתווך במקרקעין לדמי תיווך:

(1)   רישיון תיווך בתוקף.

(2)   מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים (הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין).

(3)   היותו הגורם היעיל בעסקה.

החוק קובע כי חזקה ולפיה מתווך במקרקעין, אשר ביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק הנקובות בחוק הוא הגורם היעיל בעסקה ביחס לעסקה שנסגרה בתקופת הבלעדיות.

תקופת הבלעדיות, אם ניתנה למתווך, בנוגע לנכס מקרקעין המוצע למכירה על-ידי מוכר לא תעלה על ששה חודשים מיום ההזמנה אם מדובר בדירת מגורים.

סעיף 9 לחוק המתווכים / הזמנה בכתב

סעיף זה קובע דרישה להזמנה בכתב ולפיה מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, כאשר התקנות קובעות כי על ההזמנה בכתב לכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:

(א) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח

(ב) סוג העסקה – למשל שכירות או מכירה

(ג) תיאור הנכס שבענייננו מבוקש התיווך

(ד) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב

(ה) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך.

לא אחת קורה כי תיאור הנכס בהזמנה אינו מפורט דיו, וניתנת הגדרה רחבה – למשל פרויקט X או נכס מסחרי באיזור תעשייה Y וכיוצא בזה.

גם אם טופס הזמנת שירותי התיווך אינו מגדיר במפורש נכס ספציפי וכתוב מס' הגוש ומס' החלקה, אלא חולש על פני מתחם שלם לדוגמה, אין בכך, כשלעצמו, כדי לשלול דמי תיווך (בר"ע 209/01 זיוה וזאב מאיר נ' טלי שושן / תא"מ 43164-03-11 צפריר לייבו נ' חני אילן).

הגישה הרווחת היום בפסיקת בתי המשפט בישראל בוחנת את סוגיית תיאור הנכס בהזמנת התיווך במבט של דיני תום הלב – קרי של יושר והגינות – ויש לבחון זאת בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה.

הגורם היעיל

מערכת העובדות של כל מקרה ומקרה משמשת גם כדי לקבוע האם פעולת מתווך היא "הגורם היעיל". בפסיקת בתי המשפט כבר נקבע בעבר כי העובדה שהמתווך הציג את הנכס אין משמעה כי כל עסקה בנוגע לנכס תזכה את המתווך בדמי תיווך (ראו למשל את ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר). 

האם מתווך זכאי לקבל דמי תיווך גם בלי להיות הגורם היעיל – לקריאה לחצו כאן. 

ישנם קווים כלליים המצביעים על מידת היעילות של המתווך והאם הוא הגורם היעיל, למשל:

א)     מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה המתווך מעורב לבין החוזה הסופי.

ב)     הקרבה בין תנאי התשלום וגובה העסקה בהצעה המקורית לבין המתווה הסופי שנקבע בחוזה בין הצדדים.

ג)      היקף הזמן שחלף בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה.

ד)      מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.

ה)      האם קיים גורם נוסף, שסייע לצדדים להגיע לידי הסכמות בחוזה וכמה הוא היה מעורב.

ו)       תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעור דמי התיווך.

ז)      זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן.

ח)     הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן.