חוק ההסדרים 2023 – מס שבח ושכירויות

חוק ההסדרים לשנת 2024-2023 (ובשמו המלא: הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה) להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024, התשפ"ג-2023) אושר בסוף מאי 2023 וכלל מספר תיקונים חשובים מהם בנושאי מיסוי מקרקעין.

החוק כלל גם תיקונים חשובים ומעניינים בנושאים הקשורים לתמ"א 38 ולפינוי בינוי, אך בנושאי מיסוי נדל"ן התקבלו התיקונים הבאים:

דירת מעטפת

חוק מס שבח ורכישה קובע את ההגדרה לדירת מגורים, ולכך יש השפעה על האם קונה יצטרך לשלם מס רכישה על דירה או לשלם שיעור מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים. התיקון לחוק קבע כי דירת מגורים תהיה גם דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, גם דירה שבניית קירותיה החיצוניים עוד לא הסתיימה, ובלבד שיש חובה מצד המוכר להשלים את הבנייה. המשמעות היא שגם כשמדובר בדירה שהבנייה בה טרם הושלמה, מס הרכישה כדירה נוספת יהיה 8% משווי הדירה הנרכשת.

התיקון נחקק עקב פסק הדין בעניין שלמה נחמה, שאושר על-ידי בית המשפט העליון וקבע בזמנו את הלגיטימיות של תכנון מס בנוגע לדירת מעטפת.

הסעיף יחול החל מיום 1 בינואר 2024, כך שניתן עד סוף שנת 2023 לנצל הקלות מס בנוגע לדירות מעטפת שיירכשו עד לסוף השנה.

קיצור תקופת המכירה למשפרי דיור (שחלוף דירה)

במאמר שפרסמנו ביוני 2021 – אותו אפשר לקרוא כאן – עדכנו כי מיולי 2021 השתנו הוראות החוק המאפשרות למשפרי דיור – אנשים אשר קנו דירת מגורים בישראל שתחליף את הדירה היחידה שברשותם – 24 חודשים למכור את דירתם מיום חתימת חוזה הקנייה של הדירה החדשה, שתחליף את דירתם הקיימת.

החוק מיולי 2021 אפשר לתא משפחתי להחזיק בשתי דירות במשך 24 חודשים, ולשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה על הדירה החדשה שרכשו, בתנאי שיתחייבו למכור, וגם ימכרו, את דירתם הקיימת, תוך שנתיים מיום הרכישה. כך, יהיה התא המשפחתי זכאי לפטור ממס שבח על דירתו הקיימת (הישנה), אם יעמוד בכל יתר תנאי הפטור, וגם ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה היחידה על דירתו החדשה.

חוק ההסדרים קבע שבכל הנוגע לעסקאות מיום 01.06.2023 ועד ליום 31.05.2025, בעלי הדירה יידרשו למכור את דירתם הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, ואם לא יעשו כן יידרשו לשלם מס רכישה בסך 8% בגין הדירה החדשה, בתוספת ריבית והצמדה.

חוק ההסדרים לא שינה את ההוראה הקיימת בנוגע לדירה מקבלן, לפיה אם הדירה החדשה שנקנית היא דירה חדשה מקבלן, על הקונים למכור את דירתם הקיימת עד ולא יאוחר מ-12 חודשים מיום החזקה (יום קבלת המפתח) בדירה מהקבלן.

אי-מתן חישוב ליניארי מוטב במס שבח לדירות מסוימות

הכנסת ביקשה לעודד בעלי קרקעות שקנו קרקעות לפני 1 בינואר 2014 וטרם בנו על הקרקע שלהם – כי יבנו דירות על גבי הקרקעות, או באמצעות בנייה עצמית או דרך עסקאות קומבינציה עד לסוף שנת 2030.

חוק ההסדרים קבע כי אם מדובר בקרקעות שנקנו לפני שנת 2014 ואין עליהן כיום דירת מגורים אחת, אז לא יוכלו ליהנות מחישוב מוטב במס שבח כאשר ימכרו את דירת המגורים, אלא אם יסיימו את הבניות על הקרקעות עד לסוף שנת 2030.

הקלה במיסוי על הכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים

חוק ההסדרים נתן הקלה ליחידים (ולא חברות) אשר שוכרים דירה ומשכירים את דירתם היחידה או לאנשים המשכירים את דירת מגוריהם היחידה ומשלמים לבית אבות. אותם אנשים יוכלו לנכות ממס את סכום הכנסתם מדמי שכירות באותה שנה או עד לסכום של 90,000 ₪ לפי הנמוך.

ההקלה תינתן רק למדווחים על ההכנסות מדמי השכירות במסלול המיסוי של 10%.

ההקלה כמובן אינה רלוונטית לדירות המושכרות מתחת לרף המס הנדרש – 5,471 ₪ לחודש נכון לשנת 2023.

ההגדרה לדירה יחידה לפי התיקון אינה כוללת דירה ושליש או דירה וחצי בירושה.

המשמעות לפי התיקון היא שאדם ישלם מס על ההכנסה נטו שקיבל מהשכרת דירתו היחידה, לאחר ניכוי דמי השכירות שהוא משלם בגין הדירה אותה הוא שוכר (עם תקרה של 90,000 ₪).

למאמר שפרסם משרדנו על מסלולי המיסוי לדירות מגורים לחצו כאן.