הפרדה רכושית – הטבות במס רכישה ושבח

מהו שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר לקונה/מוכר יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 למעט ילדים נשואים – כקונה אחד או כמוכר אחד.  זהו למעשה כלל היחידה המשפחתית – לפיו לצורך דיני המס, המשפחה (כלומר בני הזוג וילדיהם הקטינים) מהווים יחידה אחת.

נוסח החוק בהקשר לכלל היחידה המשפחתית הוא רחב – הוא לא דורש בני זוג נשואים דווקא והוא חל גם על ידועים בציבור. כמו כן, אין הוא מחייב שמדובר בבני זוג שהם גבר ואישה, ואין כל מניעה להחילו גם על בני זוג מאותו מין.

הפרדה רכושית 

בשנת 2014 נקבעה הלכה בבית המשפט העליון (פרשת יגאל שלמי) שבה ניתן לסתור את כלל היחידה המשפחתית, באמצעות הוכחת הפרדה רכושית בין בני הזוג. במקרה זה, ככל והוכחה הפרדה רכושית בין בני הזוג, יוכל בן הזוג לזכות בהטבות במיסוי מקרקעין – למשל אם אין ברשותו דירה אלא רק לבן הזוג דירה יוכל ליהנות מתשלום מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. באופן דומה, יוכל בן הזוג בעל הדירה לזכות בפטור ממס שבח במכירת בדירתו היחידה ולזוגתו יש גם דירה אך קיימת הפרדה בין הנכסים.

להרחבה אודות הלכת יגאל שלמי ופסקי הדין שהגיעו בעקבותו (רועי בלנק וקרן רוזנבוים) – ראו כתבת המשרד ממאי 2018.

מידת ההפרדה הרכושית – האם נדרשת הפרדה רכושית מלאה או שמספיקה הפרדה רכושית חלקית?

באפריל 2021 דן בית המשפט העליון בערעור שהגישה רשות המסים בשני תיקים – תיק של רועי בלנק ושל קרן רוזנבוים.

הסכם ממון – כוונת הצדדים

פסקי הדין שניתנו בשנים קודמות בבית המשפט הנמוך יותר – בית המשפט המחוזי –  בעניין רועי בלנק ורוזנבוים לא דנו במשמעות של מידת ההפרדה, אלא הסתפקו בבירור מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת הסכם ממון ומה הייתה המוטיבציה שלהם לכריתת הסכם ממון.

בבית המשפט העליון עלתה השאלה האם לצורך קבלת פטורים ממס נדרשת הפרדת רכוש "מלאה" – ביחס לכל הרכוש שצברו בני הזוג בעבר וביחס לכל הרכוש שיצברו בעתיד (למעט חריגים מצומצמים שנובעים מהחיים המשותפים) – או שניתן לקבל את הטבת המס גם אם ההפרדה הרכושית מתייחסת רק לדירת המגורים שעבורה מבוקש הפטור או ההטבה במס?

בית המשפט קבע כי ניתן להסתפק בהפרדה רכושית "חלקית" בלבד המתייחסת לבעלות בנכסי המקרקעין בלבד. כלומר, שניתן לקבוע כי מתקיימת בין בני הזוג הפרדה רכושית מלאה גם כאשר יש שיתוף מלא בין בני הזוג, למעט נכסי הנדל"ן המופרדים.

האם מגורי בני הזוג באחת מן הדירות המופרדות רכושית – שוללת את חריג ההפרדה הרכושית?

מגורים בדירה השייכת לאחד מבני הזוג, ללא התחשבנות כספית ביניהם על כך, עשויה ללמד כי הפרדת הנכסים הייתה מלכתחילה פיקטיבית או מלאכותית, ומגורים לאורך זמן עשויים ללמד על הסכמה לסטות מההסכמה הראשונית להפרדה רכושית, וליצור בעלות משותפת בנכס. כך, במיוחד אם במהלך השנים השקיעו בני הזוג כספים שבבעלותם המשותפת – או שבבעלות בן הזוג שהדירה אינה בבעלותו – לטובת השבחת הדירה.

ככלל, קבע בית המשפט, כי מגורים משותפים בדירה מופרדת לא שוללים את תחולת חריג ההפרדה הרכושית לעניין דיני המס.

במקרים שנדונו בפני בית המשפט העליון באפריל 2021, קבעו השופטים כי העובדה שבני הזוג ניהלו משק בית משותף, ובכלל זה עשו שימוש בדירת הבעל מבלי שהאישה שילמה כספים בגין אותו השימוש, לא פוגעת בהפרדה הרכושית והיא זכאית לתשלום מס קנייה בגין רכישת דירה יחידה – בגין החלק שלה – כאשר שני בני הזוג קונים יחד דירה במשותף.

האם שיפוץ נכס השייך לאחד מבני הזוג במימון משותף – מבטל את ההפרדה הרכושית?

בנוסף, נקבע כי גם שיפוץ נכס השייך לאחד מבני הזוג במימון משותף לא מבטל את ההפרדה הרכושית ויוצר בעלות משותפת בנכס אלא צריך להבין בדיוק מהו היקף השיפוץ, מהו החלק בו נשא בתשלום בן הזוג שאינו הבעלים, ולבחון האם נוצרה בעלות משותפת בנכס.