עורך דין מכרזים

משרדנו מתמחה בייצוג רוכשים במכרזים ציבוריים שונים המפורסמים לציבור לרכישת מגרשים לבנייה רוויה, מגרשים לבנייה עצמית ודירות מגורים. המשרד מלווה מגישי הצעות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (או בשמו הקודם "המינהל"), מכרזים של עמידר, מכרזי דירות של משרד הבטחון ועוד.

איך לגשת למכרז?

• מכרזי רשות מקרקעי ישראל – רמ"י הוקמה בחוק בשנת 1960 כדי לנהל את הנדל"ן בישראל לטובת פיתוח מדינת ישראל לטובת הציבור, והיא אחראית על שיווק הקרקע באמצעות פרסום מכרזים לקהל הרחב באתר האינטרנט שלה. המכרזים כוללים הצעה לרכישת מגרשים לבנייה רוויה ולבנייה עצמית – בין כבתים פרטיים ובין כדו-משפחתי. חוברת המכרז של כל מכרז ומכרז כוללת את ההוראות והתנאים השונים הנדרשים בכדי להשתתף במכרז, ובכלל זה מועד פתיחת וסגירת המכרז, מחיר המינימום הנדרש ועלויות הפיתוח, שטחי המגרשים הנמכרים ופרטים על המצב התכנוני שלהם וכיוצא בזה.

• מכרזי משרד הביטחון – משרד הביטחון מחזיק דירות רבות לשימושי צה"ל ומערכת הביטחון. מעת לעת, במסגרת תהליך התייעלות שמוביל המשרד, הוא מחליט להוציא למכירה חלק מהנכסים שבידיו במסגרת הליך של מכרז פומבי. חוברת המכרז של נכסי משרד הביטחון כוללת את כל הפרטים הנדרשים כדי להגיש הצעה במכרז לוועדת המכרזים וכן כוללת מועדי ביקור בנכסי המשרד.

• מכרזים של עמידר – גם במכרזים של חברת עמידר, קיימת חוברת מכרז ספציפית לכל נכס ונכס אשר מגדירה את כל תנאי המכרז.

בדיקת מצב תכנוני וזכויות בניה

חלק חשוב מאד מבחינת המגרש או הדירה שמציעים עבורם הצעה לרכישה במכרז הוא בדיקת המצב התכנוני. כלומר, אילו תוכניות חלות על הנכס, מהם זכויות הבניה (עיקרי, שירות, מחסנים וכיו"ב) ואופן הניצול שלהם (כמה קומות ניתן לבנות, באיזו תכסית, מה המרחק מקו המגרש), הצפיפות המותרת בתוכנית, גבולות המגרשים, שטחים גובלים וכל מידע תכנוני רלוונטי (למשל בקשר למגרשים הסמוכים – אשר יכולים להיות בייעוד למבנה ציבור או לשטח ציבורי) ועוד.

אם ישנם מבנים בסמוך לאותם מגרשים, ייתכן ויש לקחת זאת בחשבון שכן יש לבדוק מבחינה הנדסית שהעבודות הנדרשות במגרש בו תזכו לא יפגעו במבנים הסמוכים.

לבחינת היקף זכויות הבניה יש גם משמעות כספית בדמות תשלום היטל השבחה לרשות המקומית, וחשוב לבדוק זאת מראש.   

בחינת הזכויות הנרכשות

בטרם מגישים הצעה למכרז, צריך להבין היטב מהם הזכויות במגרש או בדירת המגורים המוצעת למכירה. האם מדובר בזכויות בעלות הרשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) והאם הזכויות רשומות נאמנה במסמכי הבית המשותף בטאבו? אם הן אינן רשומות, יש לקחת בחשבון שעל הזוכה תוטל האחריות לתקן את מסמכי הבית המשותף בטאבו כך שישקפו נאמנה את עסקת המכירה, וזאת בתנאי שניתן בכלל, הלכה למעשה, לתקן את הרישום.
לעתים, הזכויות המוצעות במכרז הן אינן זכויות בעלות אלא זכויות חכירה, למשל חכירה ל-999 שנים במכרזי עמידר או חכירה עירונית.

מבנה מסוכן?

בדרך כלל חוברת המכרז תציין כי הדירה המוצע למכירה במסגרת המכרז מצויה בבניין המוגדר כמבנה מסוכן בעירייה, אך בלי קשר – מומלץ תמיד לערוך בדיקת מבנה מסוכן לפני שרוכשים דירה, בין אם במכרז ובין בדרך אחרת. הגדרת מבנה מסוכן משתנה בין עירייה אחת לשנייה, והבדיקה מתבצעת במחלקות ההנדסה של כל עירייה ועירייה.

המחיר הנכון

אחד האלמנטים המרכזיים בהצעת הצעה לרכישת דירה או מגרש במסגרת מכרז פומבי הוא המחיר, וליתר דיוק מתן ההצעה המתאימה אשר מחד תהיה בעלת סיכוי טוב לזכות ומאידך תשקף הנחה מסוימת ממחיר שוק, שכן זו הסיבה שבגינה רוב האנשים מבקשים לרכוש נדל"ן במסגרת מכרז ציבורי – רכישה במחיר מופחת.

הבדיקה הראשונה במסגרת הערכת המחיר היא הבנה של מחיר המינימום המופיע במסגרת המכרז, והאם הוא מבוסס על הערכת שמאי שהעריכה את הנכס, ואיזה % מתוך הערכה השמאי מבטא את מחיר המינימום. בנוסף, יש לקרוא היטב ולהבין האם מחיר המינימום כולל את הוצאות הפיתוח וכן האם הוא כולל מע"מ.

לאחר מכן, מוטב לערוך בדיקה באתר האינטרנט של רשות המסים בכדי לאמוד עסקאות דומות באיזור. ישנם מקרים, כמו במכרזים של משרד הביטחון, שבו המציע (משרד הביטחון) מפרסם במרוכז את כל תוצאות המכרזים האחרונות, ומשם אפשר ללמוד על מחירי הנכסים המוצעים אל מול ההצעות הזוכות – לקראת המכרזים הבאים.

מס רכישה

אם מדובר במגרש לבנייה עצמית, הרי שהזוכה במכרז יידרש לשלם 6% מס רכישה משווי המגרש ללא הוצאות פיתוח (אלא אם המגרש מפותח חלקית, ואז שווי הקרקע יכלול את היקף הפיתוח החלקי של הקרקע). 1/6 ממס הרכישה יוחזר לרוכש אם יעמוד בשני התנאים הבאים (1) אם המגרש שרכש חלה עליו תכנית המתירה לו לבנות עליו לפחות דירה אחת המיועדת למגורים (2) עד 24 חודשים מיום הרכישה, הרוכש קיבל היתר בנייה לבנות דירת מגורים אחת לפחות.

אם מדובר בדירת מגורים – יש לשלם 8% מס רכישה אם לא מדובר בדירה יחידה, ואם כן מדובר בדירה יחידה אז מס הרכישה ישולם לפי מדרגות לפי הטבה הניתנת לרוכשי דירה יחידה, ויש כמובן את כל נושא שליש דירה שיש לקרוא עליו בנפרד. כמובן שבמסגרת מס רכישה יש הטבות לעולים חדשים, נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה.  

הנחות

מלבד הטבות שקיימות בחוק במס הרכישה, יש לבדוק היטב בחוברת המכרז על הנחות ספציפיות הניתנות במסגרת המכרז, שכן לעתים חיילי מילואים למשל זכאים להנחה חד פעמית במסגרת המכרז, ככל והם עומדים בתנאים המוגדרים במסגרת המכרז ומצרפים את המסמכים הנדרשים.

ערבויות

חלק בלתי נפרד מהגשת הצעה על דירת מגורים או מגרש במסגרת המכרז הוא צירוף ערבות אוטונומית בלתי מותנית או המחאה בנקאית, בהתאם להוראות המכרז הספציפי אליו בחרתם לגשת. על-פי רוב, כיום הערבויות הן ערבויות הדיגיטליות בהתאם לתקן הערבויות הדיגיטליות אשר פורסמו על-ידי החשב הכללי ואשר מונפקת על-ידי חברת ביטוח או בנק.

יש לבחון את נוסח הערבות או ההמחאה המצורפת כנספח לחוברת המכרז ולבדוק עד מתי צריכה הערבות להיות בתוקף.

עבודות הפיתוח

עבודות פיתוח התשתיות הציבוריות על פי רוב לא מבוצעות על-ידי הגורם שמציע את המגרש למכירה, והאחריות על ביצוע עבודות אלו, ובכלל זה היקף העבודות ולוחות הזמנים, מוטלת על הגורם המפתח ולא על המוכר. בטרם מציעים הצעה במסגרת המכרז, מוטב לבדוק אם נחתם חוזה בין הרשות המקומית לבין קבלן פיתוח ומהן ההתחייבויות של קבלן הפיתוח במסגרת אותו הסכם.