דירה מקבלן – 20/80 – מדריך מכירה לפני אכלוס

עשרות אלפי דירות בשנה נרכשות מקבלנים ולמעשה נקנות "על הנייר", כלומר שהן בתהליך בנייה או אפילו בתהליכי תכנון לפני שהחלה הבנייה. קניית דירה מקבלן יכולה להיות גם דירה בבניין שנבנה על ידי קבלן אך גם דירה חדשה בפרויקטים של תמ"א 38.

במאמר קודם, הצגנו מדריך לפני חתימת החוזה, אולם כעת נרצה לעסוק באפשרות למכור את הדירה לפני אכלוס או לפני קבלת טופס 4.

שיטת תשלום 20/80

קבלנים רבים מבינים כי קניית דירה על הנייר היא סיכון לרוכשים אשר אינם יודעים מתי בדיוק תימסר להם הדירה, ובזמן זה נאלצים לשלם ריביות של משכנתא ושכירות במקביל. לכן, לא מעט משקיעים מחפשים לקנות דירות חדשות מקבלנים אשר מאפשרים להם תנאי תשלום נוחים, ובדרך כלל תשלום של 20% בחתימת חוזה הרכישה (אם קיים היתר בניה) או 7% אם אין היתר בניה ואז השלמה של 13% כאשר יתקבל היתר הבניה, ותשלום של 80% רק באכלוס הדירה.

המשמעות היא שהרוכשים אינם צריכים לקחת משכנתא ולשלם ריביות גבוהות על ההלוואה, אלא ליטול מימון מהבנק רק כאשר הדירה מוכנה לאכלוס.

אבל מה אם הדירה נרכשת להשקעה ויש רצון מראש, לא לקחת משכנתא, אלא לחכות כי הבנייה תתקדם או כמעט ותושלם ואז למכור את הדירה ברווח משמעותי – גם בגלל עליית מחירי הנדל"ן אך גם בגלל עליית שווי הדירה, שהייתה בעבר מוצר לא קיים או מוצר בתכנון ולאט לאט הדירה הופכת להיות דירה אמיתית שניתן לקבל בה חזקה בקרוב?

משרדנו מלווה לקוחות אשר רכשו דירות מקבלנים ומכרו אותם לפני האכלוס ברווח משמעותי, והמדריך נועד לרוכשים אשר מעוניינים לעשות את אותו דבר. כמובן, שלא מדובר בייעוץ משפטי כללי או פרטני ובכל עסקת נדל"ן, קנייה או מכירה, מוטב לשכור את שירותיו של עורך דין שילווה אותם בביצוע העסקאות.

מדריך מכירה לפני אכלוס

להלן כמה טיפים שימושיים:

הצמדה למדד תשומות הבניה

אם התשלום הראשון הוא 7% (בדרך כלל כי לא התקבל עדיין היתר בניה), אנא ודאו שהתשלום הנוסף – של 13% לרוב – אינו מוצמד למדד תשומות הבניה. החל מ-7 ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון של החוק אשר קובע כי 20% הראשונים ממחיר הדירה אינם צמודים לשום מדד. להרחבה קראו מאמר משרדנו.

פטור ממס שבח?

מכירת הדירה, או יותר נכון הזכות לדירה (כי בניית הדירה טרם הושלמה), אינה פטורה ממס שבח. יש לבחון את המיסוי החל בעת המכירה.

מכירה לפני אכלוס

יש לוודא כי הסכם הרכישה של הדירה מהקבלן מאפשר לקונים למכור את הדירה לפני האכלוס, וזאת ללא כל תנאים וללא שום סייג. בעת המכירה, יהיה צורך בשיתוף פעולה של הקבלן ומשרד עורכי הדין שלו ועל ההסכם לאפשר לרוכשים למכור את הדירה ללא מגבלות.

הסבת ערבויות מכר

על התשלום או התשלומים הראשונים שמבוצעים, ניתנת ערבות מבנק או חברת ביטוח. יש לוודא מהי הפרוצדורה של הסבת הערבויות לטובת הקונה הפוטנציאלי של הדירה וכי התאגיד הבנקאי או חברת הביטוח מאפשרות זאת.

משכנתא של הקונה

לכאורה, העניין אינו קשור למוכר הדירה, אך חשוב לדעת כי בדרך כלל הבנקים יאפשרו מימון על שווי הדירה כפי שמופיע בהסכם עם הקבלן ולא לפי שווי הדירה, כפי שהיא נמכרת לפני האכלוס. אם הדירה נרכשה מקבלן ב-2 מיליון ₪ ונמכרת כעת, לאחר מספר שנים ולפני סיום הבנייה, ב-3 מיליון ₪, הרי שככל הנראה הבנק ממנו יטול הקונה משכנתא ייתן מימון לפני שווי עסקה של 2 מיליון ₪. בכל מקרה, יש לבדוק זאת באופן פרטני מול הבנקים שכן מדיניות בנקים נוטה להשתנות מעת לעת ובפרט בין בנק לבנק.

מס רכישה של קונה הדירה שטרם אוכלסה

היות ונמכרת למעשה זכות לדירה ולא דירה, שכן המוכר אינו הקבלן ואינו מתחייב להשלים את הבניה, אלא שהקונה ייכנס בנעליו, ייתכן ורשות המסים תקבע כי יש לשלם מס רכישה לפי 6% – קניית זכות בנדל"ן – לעומת מס רכישה של דירת מגורים (8% לדירה שנייה ואילך או פחות לפי מדרגות מופחתות אם זו הדירה היחידה).